房地产行业周报(2025年第30周)：新房二手房成交环比小幅上升，上海发布住宅设计标准

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 07 月 30 日 房地产行业周报（2025 年第 30 周） 推荐 （维持） 新房二手房成交环比小幅上升，上海发布住宅设计标准 ❑ 板块行情：第 30 周（7 月 21 日-7 月 25 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 4.1%，在 31 个一级行业板块中排名第 7。 ❑ 政策要闻：地方层面：1）成都：7 月 21 日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，宣布分批取消住房限售政策并调整住房公积金贷款规则，以支持居民换房需求并促进市场平稳发展。2）东莞：7 月 24 日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》，规范房地产开发项目车位车库的出租出售行为。3）上海：7 月 21 日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《住宅设计标准》（征求意见稿），对住宅设计提出更高要求。新标准强调提升安全性、舒适性及绿色智能化水平，要求住宅层高不低于 3 米，卧室起居室净高不低于 2.6 米；规定阳台净深至少 1.3 米、栏杆净高不低于 1.2 米，并对外墙凹口尺寸提出限制等；7 月 25 日，上海市规划和自然资源局印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，以推进城市更新行动，深化建立可持续城市更新模式和政策法规。意见明确表示，要贯通城市更新全流程，构建全周期城市更新模式，包括规划引领、资源统筹、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理等阶段。4）泰州：7 月 25 日，江苏省泰州市住房公积金管理委员会办公室发布通知调整住房公积金政策，扩大公积金账户余额支付购房首付款提取范围至购房人、配偶、父母及子女，并支持使用“房票”作为住房公积金贷款首付款。 ❑ 公司动态：1）绿城中国：7 月 23 日，绿城以总价 46.67 亿元竞得苏州园区双湖地块，成交楼面价 65241.78 元/平方米，溢价率 8.74%%。该地块出让面积70138.3500 平方米，建筑面积 71541.12 平方米，容积率>1.0 且≤1.02，为住宅用地，起拍价 429247 万元，起拍楼面价 60000.04 元/平方米。2）中国海外发展：7 月 24 日，上海第六批土拍中，中海以总价 53.63 亿元竞得静安区东斯文里地块，成交楼面价 90390 元/平方米，溢价率 10.1%；以 65.25 亿拿下普陀真如多用途组团用地，成交楼面价 58823 元/平方米，溢价率 14.17%。3）绿城中国：7 月 25 日，上海第六次土拍中，绿城以 64.719 亿总价成功夺得上海市虹口区北外滩地区 hk315-11 地块国有建设用地使用权，该地溢价率超过 46%，可售商品住宅楼板价超过 13.6 万/㎡。 ❑ 销售端：第 30 周新房成交环比上升 16%，二手房成交环比上升 2%。1）本周20 城商品房成交面积 157 万方，商品房日平均成交面积 22.5 万方，环比上升16%，同比下降 13%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积5912 万方，累计同比下降 7%。3）第 30 周 11 城二手房成交面积 187 万方，日平均成交面积 26.7 万方，环比上升 2%，同比下降 2%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 5978 万方，同比上升 16%。 ❑ 投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W 等。 ❑ 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,055.21 1.10 流通市值(亿元) 11,531.21 1.34 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 8.3% 7.9% 22.5% 相对表现 2.8% -0.5% 1.1% 相关研究报告 《房地产行业周度报告（第 29 周）：新房二手房销售持续下滑，北京扩大公积金直付房租试点范围》 2025-07-22 《房地产行业深度研究报告：“好房子”有门槛吗？》 2025-06-30 《房地产行业深度研究报告：异变——房价如何影响消费》 2025-06-03 -7%13%33%53%24/0724/1024/1225/0325/0525/072024-07-29~2025-07-28房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产上涨 4.1%，板块排名第 7 位 ............................................................................. 4 二、 政策要闻 ........................................................................................................................... 5 三、 销售端：新房成交同比下降 13%，二手房成交同比下降 2% ................................... 7 （一） 新房市场：第 30 周 20 城成交面积同比下降 13% ........................................... 7 （二） 二手房市场：第 30 周 11 城成交面积同比下降 2% ......................................... 8 四、 融资端：本周发债企业大部分为地方国企 ................................................................... 9 五、 投资建议 ..........................................................................................