公司深度报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级

房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 南都物业（603506.SH） 2025 年 07 月 28 日 投资评级：买入（维持） 日期 2025/7/25 当前股价(元) 13.47 一年最高最低(元) 14.98/6.71 总市值(亿元) 25.29 流通市值(亿元) 25.29 总股本(亿股) 1.88 流通股本(亿股) 1.88 近 3 个月换手率(%) 256.46 股价走势图 数据来源：聚源 全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级 ——公司深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持“买入”评级 南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增 2025-2027 年盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润分别为 1.68、1.76、1.84 亿元，EPS 分别为 0.89、0.94、0.98 元，当前股价对应 PE 为 15.1、14.4、13.8 倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。  深耕长三角，基础物管服务稳中提质 公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至 2024 年末总签约面积 8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比 85.6%，住宅项目占比 65.2%，商写项目占比 26.3%。公司 2024 年物管收入 15.9 亿元，同比-1.9%，自 2021 年以来收入占比超 80%，为公司核心主业；毛利率 13.2%，同比提升 0.4pct。公司 2024年新拓面积 1040.5 万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比 92.5%。  聚焦服务力提升，两翼业务融合发展 公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024 年实现业主增值服务收入 1.59 亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至 44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024 年业务收入 0.24 亿元，同比+2.6%，毛利率 18.8%，同比下降 6.4pct。  探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级 公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资 1500 万元持有云象机器人 8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为 AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司 2024 年毛利润 7%-31%，降本增效成果显著。  风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 1,851 1,805 1,856 1,910 1,969 YOY(%) 0.2 -2.5 2.8 2.9 3.1 归母净利润(百万元) 186 22 168 176 184 YOY(%) 27.7 -88.2 664.7 5.2 4.3 毛利率(%) 16.0 15.0 15.4 16.1 16.8 净利率(%) 10.0 1.2 9.0 9.2 9.3 ROE(%) 16.6 3.0 14.5 14.0 13.3 EPS(摊薄/元) 0.99 0.12 0.89 0.94 0.98 P/E(倍) 13.6 115.5 15.1 14.4 13.8 P/B(倍) 2.2 2.3 2.0 1.8 1.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%0%30%60%90%120%2024-072024-112025-03南都物业沪深300开源证券 证券研究报告 公司深度报告 公司研究 公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 20 目 录 1、 三十年物管沉淀，国内领先的城市运营综合服务商 ............................................................................................................. 4 1.1、 发展三十余年，国内首家登陆 A 股的物企 ................................................................................................................. 4 1.2、 股权结构稳定，高管管理经验丰富.............................................................................................................................. 4 1.3、 基础物管为主业，增值业务和资产管理业务协同 ...................................................................................................... 5 2、 深耕长三角，基础物管服务稳中提质 .................................................................................................................................... 7 2.1、 服务业态全面，品牌换新服务升级.............................................................................................................................. 7 2.2、 优化在管项目质量，物业服务毛利率提升 .................................................................................................................. 7 3、 聚焦服务力提升，两翼业务融合发展 ............................................................................................................