房地产行业2025年中期策略报告：生存到重生，分化与机遇

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2025-07-10 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 2% 3% 19% 相对收益 0% -5% 3% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 102 总市值（亿） 10758.92 流通市值（亿） 4995.21 市盈率（TTM 倍） 39.74 市净率（LF 倍） 0.72 成分股总营收（25Q1 亿） 3164.87 成分股总净利润（25Q1 亿） -92.87 成分股资产负债率（25Q1%） 75.05 [Table_Report] 相关报告 《2025 半年收官，楼市销售表现如何？---2025W27 房地产周报》 --20250708 《百强销售降幅走宽，楼市政策窗口期将近》 --20250702 《楼市政策窗口期渐行渐近》 --20250630 《存量房收储系列深度报告（一）》 --20241108 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 生存到重生，分化与机遇 ---房地产行业 2025 年中期策略报告 报告摘要： [Table_Summary] 房地产行业有何可预见趋势？①提振内需大方向下，楼市止跌回稳重要性再提升。全球地缘政治变动加剧，提振消费、扩大内需为中国应对挑战的关键；②加速迈向由央国企主导的头部聚集阶段。行业集中度持续提升是我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段性特征；③践行好房子要求，两低三高产品加速面市。“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子产品将加速面市，指标上满足低容积率+低密度+高绿化率+高品质+高得房率；④成交结构持续分化。未来我国二手房占比有望提升至 60%；⑤现房销售制度步入系统改革期。现房销售将有节奏落地，三四线高库存城市率先推进、一二线循序渐进。 政策复盘&展望：止跌回稳信心坚决，楼市政策窗口期将近。①回收闲置用地：拟收购闲置用地规模超 4000 亿，土储专项债实发下半年有望加快。今年来全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总金额超4000 亿元，但实发专项债仅 700 亿元，下半年土储专项债发行速度有望加快；②收储现房：政府工作报告明确在收购主体/价格/用途方面给予城市政府更大自主权。25 年政府工作报告明确在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，资金、用途、价格三大制约因素有望在年内缓解；③城中村改造：稳步推进，内需将获显著补充，供需结构有望优化。政策支持范围扩围至 300 城，需求将获显著补充，100 万套城中村改造规模或将拉动 1.1 万亿商品住宅销售额。 楼市量价止跌回稳进度如何？①销售端：新房成交降幅稳定在小个位数，城市间分化或加剧，5 月销售降幅略有走宽；此外销售止跌回稳+供应提质缩量，一线城市狭义库存去化周期已调整至合理区间/二线城市整体已接近合理区间，但三四线城市库存绝对量与去化周期虽均有调整，但库存仍位于高位，风险依旧存在；②房价端：房价调整接近合理估值，但 5 月房价下行压力加大，24 年 926 新政动能逐渐减弱，楼市信心仍待政策提振。 投资建议：整体看来，2024 年 924 新政的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，在此背景下更多楼市政策值得期待，具体来说：①稳预期→“需求侧”或将继续调减限购等限制性措施（主要针对一线城市）；②防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；③促转型→“好房子”标准体系建设引导行业从规模扩张转向品质提升。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 -20%0%20%40%60%2024/7 2024/10 2025/12025/4房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 28 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 1. 房地产行业有何可预见趋势？ ................................... 4 1.1. 重要性再提升：提振内需大方向下，楼市止跌回稳重要性再提升 ................................... 4 1.2. 竞争格局重塑：加速迈向由央国企主导的头部聚集阶段 ................................................... 5 1.3. 住宅产品迭代：践行好房子要求，两低三高产品加速面市 ............................................... 7 1.4. 成交结构分化：未来我国二手房占比有望提升至 60% ...................................................... 8 1.5. 预售制度改革：现房销售制度已由风险倒逼期步入系统改革期 ....................................... 9 2. 政策复盘&展望：止跌回稳信心坚决，楼市政策窗口期将近 .......... 10 2.1. 回收闲置用地：拟收购闲置用地规模超 4000 亿，土储专项债实发下半年有望加快 ... 10 2.2. 收储现房：政府工作报告明确在收购主体/价格/用途方面给予城市政府更大自主权 ... 12 2.3. 城中村改造：稳步推进，内需将获显著补充，供需结构有望优化 ................................. 13 3. 楼市量价止跌回稳进度如何？ .................................. 16 3.1. 销售端：新房成交降幅稳定在小个位数，城市间分化或加剧 ......................................... 16 3.1.1. 5 月新房降幅略有走宽，城市间分化加剧 ............................................................................................... 16 3.1.2. 销售止跌回稳+供给提质缩量，核心城市库存周期降至合理区间 ........................................................ 17 3.1.3. 三四线城市仍以去化库存为首要任务，供给端普遍无优质新增项目 .................................................. 18 3.2. 房价端：5 月各能级房价下行压力加大，楼市信心仍待政策巩固 ..................