房地产行业2025中期策略:结构化的时代,穿越周期的房企
结 构 化 的 时 代 , 穿 越 周 期 的 房 企证券研略打造极致专业与效率分析师 金晶分析师 肖依依执业证书编号:S0680522030001执业证书编号:S0680523080005邮箱:jinjing3@gszq.com邮箱:xiaoyiyi3664@gszq.com分析师 夏陶分析师 周卓君执业证书编号:S0680524070006执业证书编号:S0680523070006邮箱:xiatao@gszq.com邮箱:zhouzhuojun@gszq.com— — 房 地 产 2 0 2 5 中 期 策 略年 月 日2025 07 09Contents目录一、房地产基本面复盘二、行业问题及政策复盘三、投资建议风险提示数据来源:Wind,国盛证券研究所◼全国商品房销售自2021年走过大周期拐点,销售面积和销售金额分别从2021年高点的18亿平和18万亿跌至2024年的9.74亿平和9.68万亿元,量能上分别回落至2010年和2016年水平。◼2025年1-5月销售同比降幅收窄,主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持,但整体量能仍处于低位,1-5月全国商品房销售面积3.5亿方,同比-2.9%;销售金额3.4万亿元,同比-3.8%,窄幅波动。图:全国商品房销售金额(滚动12个月累计值,单位:万亿元)图:全国商品房销售面积(滚动12个月累计值,单位:亿平方米)1.1 新房供给缩量,销售窄幅波动024681012141618202010/52011/52012/52013/52014/52015/52016/52017/52018/52019/52020/52021/52022/52023/52024/52025/52022年同比-24.3%2023年同比-8.5%2024年同比-12.9%2025M1-5同比-2.9%024681012141618202010/52011/52012/52013/52014/52015/52016/52017/52018/52019/52020/52021/52022/52023/52024/52025/52022年同比-26.7%2023年同比-6.5%2024年同比-17.1%2025M1-5同比-3.8%数据来源:Wind,中指,国盛证券研究所1.1 新房供给缩量,销售窄幅波动◼百城新房供给在2025年依然呈现萎缩现象,拿地向供给的传递有改善但缓慢,且面积弹性有限。2025年上半年69城商品住宅新增供应6401万方,同比下降9.7%,由于当前新房销售主要依靠新增优质供应带动,供应萎缩成为压制成交修复的重要原因。◼新房成交仍然处于近七年较低水平,百城成交强于百强房企。2025年上半年102个样本城市新建商品住宅销售面积为10994万方,同比下降2.9%,销售金额20501亿元,同比下降3.9%;百强房企销售金额17820亿元,同比下降11.4%。上半半年市场整体保持低位运行态势,但值得关注的是,2025年部分城市新规产品入市,开始逐步占据改善市场的主要地位,重新夺回市场定价权,通过结构一定程度对冲市场下行。图:69城商品住宅月度批准上市面积(万方)图:102城商品住宅月度销售金额(亿元)图:30城新房周度成交面积(万方)图:102城商品住宅月度销售面积(万方)0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月202520242023202220212020201901000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20252024202320222021202020190200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20252024202320222021202020190100200300400500600700W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W5120252024202320222021数据来源:中指,国盛证券研究所1.1 新房总量无弹性,只有结构◼ 一二线与三线城市走势相同,但同比增速一线强于二线强于三线。2025年1-6月,102个样本城市新建商品住宅销售面积为10994万方,同比下降2.9%,其中一线、二线、三线城市1-6月累计销售面积分别为1139、4976、4880万方,同比分别为13.8%、-4.0%、-5.0%;销售金额为20501亿元,同比下降3.9%,其中一线、二线、三线城市1-6月累计销售金额分别为6514、8616、5371亿元,同比分别为8.9%、-6.7%、-12.2%。 图:一线城市商品住宅月度销售金额(亿元)图:二线城市商品住宅月度销售金额(亿元)图:三线城市商品住宅月度销售金额(亿元)050010001500200025001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2025202420232022202101000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2025202420232022202105001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月20252024202320222021数据来源:Wind,国盛证券研究所1.1 全国房价环比下跌,价格企稳仍需政策支持◼ 根据统计局70个大中城市价格指数,2025年5月新房价格同比-4.1%,环比-0.2%。2025年5月二手房价格同比-6.3%,环比-0.5%。◼ 房价同比跌幅在2024年9月以来有边际收窄。但从历史经验看,全国层面价格的企稳依赖于量能的企稳复苏,现阶段难言价格真正止跌。图:70个大中城市新房价格指数同环比图: 70个大中城市二手房价格指数同环比-1.6-1.2-0.8-0.40.00.40.81.21.6-10-8-6-4-202468102011/012011/062011/112012/042012/092013/022013/072013/122014/052014/102015/032015/082016/012016/062016/112017/042017/092018/022018/072018/122019/052019/102020/032020/082021/012021/062021/112022/042022/092023/022023/072023/122024/052024/102025/0370个大中城市二手住宅价格指数当月同比(%)70个大中城市二手住宅价格指数环比(%,右轴)-1.6-1.2-0.8-0.40.00.40.81.21.62.02.42.8-8-6-4-2024681012142011/012011/062011/112012/042012/092013/022013/072013/122014/052014/102015/032015/082016/012016/06201
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