房地产行业月报：美国楼市月度跟踪，成屋销售环比回升

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪:成屋销售环比回升 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈颖 研究员 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2025 年 7 月 02 日│中国内地 行业月报 成屋销售环比略有回暖，但美国楼市复苏仍面临挑战 5 月，美国新屋销售环比有所下滑，成屋销量环比回升。新屋成屋价格环比延续上涨，目前仍处于历史的相对高位，整体住房可负担性仍然偏低。新屋供应相对充足，成屋的库存短缺压力自年初以来已有所缓解。5 月，成屋签约销售指数环比+1.8%，表明成屋市场活跃度略有回暖。我们认为，尽管成屋库存短缺压力已有所改善，但这一边际改善未能推动房价出现回落。高房价和高利率仍对需求释放构成制约，加之美联储降息前景尚未明确，美国楼市的复苏仍面临较大的不确定性。 5 月美国房屋销售呈结构性改善，房价可负担性偏低制约需求释放 5 月，美国新屋销量 5.2 万套，同/环比分别-6.3%/-13.7%。成屋销量 33.6万套，同/环比分别-0.7%/+5.4%，尽管环比回升，但仍为 2020 年以来同期的最低水平，表明成屋市场依然低迷。作为前瞻指标的 5 月成屋签约销售指数为 72.6，同/环比分别+1.1%/+1.8%，环比回升主要受成屋挂牌价松动及卖家降价力度加大的推动。然而，当前房价可负担性依然较低，一定程度上抑制了住房需求的释放。截至 4 月末，美国住房购买力指数为 101，环比-2.3%，处于 2000 年以来的 6.9%分位值。 房价高位运行，成屋库存量持续增加 5 月，美国新屋销售中位价 42.7 万美元/套，同/环比分别+3.0%/+3.7%，为2000 年以来 94.0%分位值；成屋售价中位价 42.3 万美元/套，同/环比分别+1.3%/+2.1%，为 2000 年以来 99.6%分位值，整体房价仍保持在高位。截至 5 月末，美国新屋/成屋库存量分别为 50.2/154.0 万套，较 2024 年末分别+2.2%/+35.1%，其中成屋库存已连续 5 个月环比上升。新屋/成屋库存量分别处于 2000 年以来 91.7%/21.7%分位值，对应可供销售月数环比+1.5/+0.2 个月至 8.9/4.6 个月，其中成屋库存量仍处于历史的相对低位。 美联储维持利率不变，按揭利率短期仍高位运行 6 月，美国 30 年期按揭利率均值为 6.82%，环比持平，目前处于该数据 2000年以来的 87%分位值。美联储在 6 月的 FOMC 会议上将基准利率维持在4.25%-4.5%，并继续维持年内降息两次的指引。根据华泰宏观团队于 6 月19 日发布的报告《6 月 FOMC：联储等待关税影响显现》，虽然 4-5 月通胀低于预期，但关税增加了通胀的不确定性。预计关税对通胀的传导只是被推迟，或一定程度对联储降息构成制约。后续就业市场若降温，联储可能在9-12 月开启预防式降息；但如果就业市场维持韧性，且关税对通胀的推升超预期，联储降息或进一步推迟。短期来看，美联储降息节奏及幅度存在一定不确定性，按揭利率预计仍将维持在高位。 风险提示：美联储降息不及预期，美国楼市复苏不及预期。 (16)3214058Jul-24Nov-24Mar-25Jul-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同环比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同环比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：全美地产经纪商协会，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价 图表6： 美国新屋中位价同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/12025/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/72025/1万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）美国:总房屋销量:季调:环比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0123456789102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/72025/1万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/72025/1万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,0002005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/12025/1美元/套美国:新建住房售价:中位数-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2019/12019/52019/92020/12020/52020/92021/12021/52021/92022/120