地产行业2025年中期策略报告：品质为锚，破浪前行

品质为锚，破浪前行——地产行业2025年中期策略报告证券研究报告2025年06月23日杨 侃 投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003 王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003证券分析师请务必阅读正文后免责条款房地产行业 强于大市（维持）投资要点1 回顾：楼市成交总量稳定，政策延续呵护。2025H1楼市整体延续弱修复，前5月十大城市一二手成交同比增长10.1%，重点城市房价降幅收敛，但市场信心依旧偏弱、供求关系仍待修复，5月楼市量价有转弱势头。“4.30”政治局会议明确“持续巩固房地产市场稳定态势”，5月进一步降低商贷及公积金贷利率切实降低居民置业成本，同时各地专项债收地亦取得进展。展望下半年，预计政策呵护仍将延续，但考虑市场信心修复及供需关系优化仍需时间，叠加2024Q4基数抬升，预计2025年全国商品房销售面积同比降6%。 展望：“核心区+好房子”将率先止跌回稳。政府推动“好房子”建设的背景下，各地供地质量不断提升，同时房企出于去化考虑也追求“品质优先”打造差异化产品，新入市第四代住宅凭借品质、得房率等优势，去化率维持高位；此外需求回暖叠加供地下降，部分核心城市核心区库存已处低位，预计“核心区+好房子”将率先止跌回稳。中期“好房子”止跌回稳有望形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系。 机遇：新一轮产品迭代已来，“好房子”前景广阔。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准，4月政治局会议明确“加大高品质住房供给”，新一轮产品迭代周期已来。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿，随着“好房子”推广，将加速整体改善及更新需求释放。同时尽管“好房子”建安成本高于旧规项目，但考虑售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。 房企：库存结构优、拿地能力及产品力强企业或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未稳，增量项目亦看不到改善预期。展望2025年下半年，库存结构较优（高点拿地少或主要聚焦核心地段、历史减值多等）、拿地能力及产品力强的房企，短期有望受益“核心区+好房子”细分市场企稳、限价放开+产品溢价带来的毛利率改善，中期有望把握新一轮产品迭代周期带来的发展红利。投资要点（续）2 投资建议：2025年上半年全国楼市整体延续2024Q4以来的弱修复态势，核心区及“好房子”正逐步止跌回稳，但需看到市场信心仍有待修复、存量库存仍处较高水平，楼市仍处于调整阶段。展望下半年，一方面，在政府推动“好房子”建设及低能级区域库存压力较大下，将率先迎来“核心区+好房子”细分市场企稳，库存结构优、拿地能力与产品力强的房企有望受益，上半年优质房企已逐步走出独立行情。另一方面，当前A股主流开发企业估值及机构持仓已处低位，叠加潜在的政策预期，已具备配置价值，维持行业“强于大市”评级。开发企业建议关注：1）库存结构优化、拿地能力及产品强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团等。细分领域方面，尽管房地产行业持续调整，但主流物企现金流状况、利润表现仍相对稳健，建议关注净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等，同时持续关注新房及二手房市占率稳步提升，三翼业务成长迅速的经纪公司贝壳。 风险提示：1）楼市成交持续偏弱风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险；4）主流房企综合评价准确性风险。3投资逻辑图库存结构优拿地能力强产品力高利润层面限价放开好产品具备涨价空间利润率有望改善收储城改重点城市为主增量需求一二手成交总量趋稳潜在需求仍在政策加速释放核心区率先企稳郊区库存压力较大城市层面一二线库存偏少降息政策催化租金有吸引力正常需求释放高品质住宅具有得房率/品质优势好房子率先企稳产品层面新开工/拿地降致供应不足品质提升受益房企资料来源：平安证券研究所目录C O N T E N T S展望：“核心区+好房子”或率先止跌企稳回顾：楼市成交总量稳定，政策延续呵护机遇：新一轮产品迭代已来，“好房子”前景广阔房企：库存结构优、拿地能力及产品力强企业或受益4投资建议及风险提示1.1 楼市延续弱修复，一二手成交总量稳定资料来源：Wind，平安证券研究所 注：十大城市为深圳、杭州、青岛、苏州、厦门、东莞、扬州、南宁、北京、成都，成都为住宅数据、其余为商品房数据2025年以来全国商品房销售累计降幅明显收窄510.6%-3.0%1.4%-18.7%8.5%-7.2%10.1%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0204060801001201401601802002019202120232025M1-5十大城市一二手成交套数（万套）同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2019202120232025M1-5十大城市二手房成交套数同比十大城市新房成交套数同比2025年前5月十大城市一二手合计成交同比反弹2025年前5月十大城市二手房成交增速优于新房2025年前5月重点50城新房一线表现好于二三线 2025年上半年楼市整体延续弱修复，1-5月全国商品房销售面积同比降2.9%，降幅较2024年全年收窄10pct。从结构上来看，二手房成交表现好于一手房，十大城市前5月二手房成交同比增长22.2%，好于同期新房表现（-5.5%），但一二手房合计成交同比增长10.1%，总量保持稳定；一线城市成交表现好于二三线。 受政策效应减弱及季节性效应影响，4、5月楼市成交有所放缓，整体来看，当前房地产市场仍在调整过程中，市场信心仍在修复，市场供求关系仍待改善。-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2024/022024/032024/042024/052024/062024/072024/082024/092024/102024/112024/122025/022025/032025/042025/05销售面积累计同比销售金额累计同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.62024.72024.82024.92024.102024.112024.122025.12025.22025.32025.42025.5新房月日均成交同比一线同比二线三线1.1 房价下行趋势放缓，短期调整压力仍存资料来源：Wind，平安证券研究所62024年9月以来新房价格表现优于二手一线新房价格环比表现优于二三线一线二手房价格环比表现整体优于二三线 从房价走势来看，自2024年四季度以来，各线城市房价环比降幅有所放缓，其中一线城市表现好于二线，新房表现好于二手房。 往后看，随着优质供应增加及核心区供需优化，“核心区+好房子”正逐步止