地产行业周报：持续看好库存优、拿地及产品力强房企，现金流及分红稳定物企配置价值凸显

1持续看好库存优、拿地及产品力强房企，现金流及分红稳定物企配置价值凸显证券研究报告2025年6月22日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：短期板块或维持震荡。本周板块表现先扬后抑，全周下跌1.69%，跑输沪深300（-0.45%），当前板块主要分歧在于：一方面A股主流地产股价已接近2024年9月低点、4、5月楼市走弱叠加上周国常会表态，政策预期升温，中期已具备一定交易性机会；另一方面，居民收入及房价预期偏弱背景下，市场对楼市企稳仍缺乏信心，同时5月“一揽子金融政策”公布后，对短期政策出台可能性及潜在效果仍存分歧。 重申关注中线布局，看好库存结构优、拿地及产品力强房企。我们认为尽管楼市修复存在波折反复，但“核心区与好房子”率先止跌回稳的趋势未变，建议关注库存结构较优（高点拿地少或主要聚焦核心地段、历史减值多等）、拿地能力及产品力强的房企，短期有望受益“核心区+好房子”细分市场企稳，中期有望把握新一轮产品迭代周期带来的发展红利。 现金流及分红稳定的物企配置价值逐步凸显。物业管理轻资产、现金牛属性明显，尽管房地产行业持续调整，但主流物企现金流状况、利润表现仍相对突出。2024年主流5家物企归母净利润增长17.8%，毛利率、销管费用率改善，经营性净现金流覆盖净利润倍数持续超过1倍。分红比例持续提升，按2024年实际分红与最新市值估算，5家物企平均股息率3.8%，低利率环境下具备一定吸引力。 个股建议关注：1）库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；4）经纪公司贝壳。政策环境监测：西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施，长沙落实住房公积金政策实施细则。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(6.14-6.20)重点50城新房成交1.9万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升0.4%。6月（截至20日）重点50城新房日均成交同比降31.1%，环比降3.9%；重点20城二手房日均成交同比降0.8%，环比升5.7%。2）库存环比微升，去化周期18.5个月。截至6月20日16城取证库存9166万平，环比升0.03%，去化周期18.5个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行55.9亿元。2）地产股：本周房地产板块跌1.69%，跑输沪深300（-0.45%）；当前地产板块PE（TTM）38.43倍，估值处于近五年93.67%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：西安市人民政府网站，深圳市住建局网站，长沙住房公积金管理中心网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年6月19日 西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施2025年6月20日 长沙二孩家庭住房公积金贷款最高额度96万元，三孩家庭住房公积金贷款最高额度104万元2025年6月19日 深圳城市更新配建出售型保障性住房可按比例调整为商品住房市场运行监测4资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(6.14-6.20)重点50城新房成交1.9万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升0.4%。6月（截至20日）重点50城新房日均成交同比降31.1%，环比降3.9%；重点20城二手房日均成交同比降0.8%，环比升5.7%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.7.2724.9.2724.11.2725.1.2725.3.2725.5.27万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.62024.82024.10 2024.122025.22025.42025.6新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，去化周期18.5个月点评：截至6月20日，16城取证库存9166万平，环比升0.03%，去化周期18.5个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.6.1722.8.19 22.10.21 22.12.2323.3.323.5.523.7.723.9.823.11.10 24.1.1224.3.1524.5.1724.7.1924.9.20 24.11.22 25.1.2425.3.2825.5.3016城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格分化。R001下行1.42BP至1.45%，R007上行0.99BP至1.59%。截至6月20日，OMO存量（MA10）余额为9131.1亿元，较6月13日减少1343.3亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格分化资料来源：Wind，平安证券研究所资金价格分化（%）OMO存量（MA10）环比下行62025/6/132025/6/20涨跌幅（BP）1D1.461.45-1.427D1.581.590.9914D1.621.7714.951M1.721.720.241D1.411.37-3.807D1.501.49-0.7914D1.561.7317.65ON1.411.37-4.301W1.511.532.101M1.621.62-0.203M1.641.63-0.90RDRSHIBOR-100-60-2020600400080001200016000200002400028000DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元)资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为55.9亿元，总偿还量为93.6亿元，净融资额为-37.7亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿元，同比24年减少约2.96%；向后看，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约588.19亿元。境内房地