深圳甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2025年 第一季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区蔡屋围表示罗湖区资料来源: 莱坊研究部图二 ：2025-2027各区域新增写字楼面积其他蔡屋围后海科技园前海福田中心区05001,0001,500202520262027千平方米存量难去与增量压顶下的深度调整2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场延续深度调整周期，租金水平呈现连续第11个季度下行，平均净有效租金环比跌幅扩大1.7%至每月每平方米156.4元。在此背景下，供需失衡矛盾进一步加剧：一方面，某TMT龙头企业搬迁至自建楼宇引发科技园、后海等核心商务区大面积退租潮，叠加宏观经济复苏乏力导致需求端持续疲软，市场录得三年来首次单季度负净吸纳量（-52,079平方米）；另一方面，敏华总部大厦及前海嘉里中心三期等新增供应入市（合计9.5万平方米），叠加历史积压库存超260万平方米的持续施压，推动全市空置率攀升至25.7%。需求端呈现显著结构性分化，专业服务业（36.3%）、TMT（24.7%）及金融业（17.2%）构成核心驱动力。其中，TMT行业需求集中体现于互联网平台及软件开发领域，尤其物联网解决方案与医疗健康类软件企业增长显著。金融业则以信托机构办公集约化调整及商业银行搬迁为主导，证券与保险机构凭借稳定的租赁需求展现出行业韧性。从交易类型来看，搬迁需求主导市场（占比61.1%），且70%以上为同区域内部迁移。大宗交易市场亮点为兴业银行以人民币66亿元收购南山区恒大深圳湾超总项目底层商业及中高层部分办公物业，通过“债务重组+资产证券化”模式实现概览和展望风险缓释。2025年第二季度预计新增供应约10万平方米，但需求端支撑持续疲软，租金下行拐点延后，跌幅或进一步扩大。中长期看，尽管某TMT龙头企业撤租的直接影响已逐渐弱化，净吸纳量有望向历史均值修复，但受新增供应持续入市及超260万平方米库存积压影响，全市写字楼市场"增量压顶、存量难去"的供需错配格局将延续，预计全市写字楼空置率将继续攀升，市场修复周期因供需失衡矛盾深化而显著延后。图一 ：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金2025年第一季度新增供应95,833 2025年第一季度净吸纳量-52,079 平方米2025年第一季度租金156.4元/平方米/月2025年第一季度空置率25.7%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1.2个百分点1.7%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米价格弹性策略深化，租金结构性承压租金走势2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场仍持续承压，全市平均租金跌至156.4元/平方米/月，环比下滑1.7%，降幅较上季度扩大0.3个百分点，连续第11个季度下行。供需失衡加剧背景下，市场出清压力显著上升。从子市场表现看，细分市场分化显著，核心区租金韧性持续弱化。除蛇口租金环比持平外，其余区域均录得负增长，结构性压力凸显。其中，宝安CBD跌幅居首，租金环比下降4.7%，主因区域内制造业需求收缩及跨境电商企业选址偏好转移；福田CBD租金环比下滑2.3%，核心区租户迁移至成本敏感型区域趋势延续；前海租金环比下跌2.0%，部分楼宇通过激进折价策略将平均租金大幅下调，租金价格战越趋白热化。展望2025年第二季度，预计新增供应约10万平方米，而需求端的支撑力度仍显薄弱。在存量积压、供需缺口持续扩大的背景下，预估深圳全市甲级写字楼市场平均租金将维持下行趋势，全市租金下滑的拐点将延后，跌幅将持平甚至进一步扩大。图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部15016017018019020021022023024025020142015201620172018201920202021202220232024 2025Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1人民币/ 平方米/月表一： 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第一季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）罗湖127.3↓1.5%31.8%↑0.2%福田中心区186.5↓2.3%15.2%↓1.1%福田 - 车公庙160.8↓0.7%30.0%↑5.8%南山-科技园138.8↓0.4%13.7%0.0%南山-后海178.2↓1.4%33.0%↓2.7%南山 - 蛇口159.60.0%37.0%↓0.2%南山-前海139.4↓2.0%34.6%0.0%宝安中心区132.2↓4.7%31.3%↑1.3%资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%-20002004006008001,0001,2001,4001,6002013201420152016201720182019202020212022202320242025图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2025年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计的供应量及净吸纳量2025年的空置率为第一季度的空置率本季度，深圳甲级写字楼市场呈现供需双向承压态势。敏华总部大厦及前海嘉里中心三期交付，合计新增供应达9.5万平方米。因受某TMT龙头企业战略收缩引发的产业链协同退租影响，科技园、后海等核心商务区出现大面积空置，叠加宏观经济复苏乏力导致的租赁需求收缩，市场录得3年来首次负净吸纳量，跌至-52,079平方米。值得注意的是，当前市场仍面临超260万平方米的历史库存压力，多重因素推动全市空置率攀升至25.7%的阶段性高位。从需求端结构分析，各行业需求结构分化明显。专业服务业以36.3%的租赁成交占比位居首位，其中物业运营商及工程设计细分领域构成主要驱动力。TMT行业以24.7%的占比紧随其后，需求主要集中于互联网平台及软件开发细分子类，物联网、医疗类软件开发增长显著。金融业以17.2%的占比位列第三位，信托及商业银行需求为主导需求，证券与保险机构维持稳定的租赁需求韧性。 租赁交易类型呈现显著结构性特征，搬迁需求占比达61.1%，且70%以上为同区域内部迁移，反映出企业在成本管控导向下的“降级不降效”及“同价提质”需求——前海持续承接来自后海/科技园的转移需求，而福田CBD/车公庙则成为区内企业办公升级的首选目的地。值得关注的是，新设立企业需求（剔除物业运营商影响后仅占4.1%）主要来自大湾区外需求，而扩租需求同比大幅萎缩，凸显市场主体扩张意愿低迷。展望2025年第二季度，尽管某TMT龙头企业退租的直接影响将愈加弱化，净吸纳量有望向历史均值修复。然而，过往3年，每个季度的平均净吸纳约9万平方米，而积压的空置面积超260万平方米，市场消化周期已延长至28-30个月，叠加新增供应持续入市的影响，供