房地产开发行业：存量房收储落地跟踪，融资渠道有拓展

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 存量房收储落地跟踪:融资渠道有拓展 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.34 买入 城建发展 600266 CH 7.32 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 新城控股 601155 CH 17.50 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 华润置地 1109 HK 32.72 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 华润万象生活 1209 HK 39.81 买入 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 中海物业 2669 HK 7.74 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 6 月 22 日│中国内地 动态点评 24 年 5 月中央提出存量房收储政策以来，多个省市出台收储细则，但实际落地规模有限，我们在《存量房“收储”政策的约束与再思考》（2024.11.28）中分析了政策落地面临的若干约束。今年以来，中央进一步优化收储政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，同时央行下调保障性住房再贷款利率 25bp 至 1.5%。5 月以来，地方利用专项债券、城中村改造专项借款等资金支持推进存量房收储的案例有所增加，但年初至今的落地规模仍有较大提升空间。我们期待政策持续优化和发力下，存量房收储能为房地产行业“止跌回稳”贡献更大力量。 5 月以来，地方政府开始利用专项债券收储存量房 根据 Wind 的数据，5 月浙江、四川发行 19.2 亿元专项债券，用于收购杭州、湖州、嘉兴、温州、南充的 11 个存量商品房项目，主要用作保障性租赁住房。专项债券期限为 10-30 年，利率为 1.7%-2.2%，预期收益对融资本息覆盖倍数为 1-1.45，相对其它专项债券项目而言覆盖倍数偏低。11 个项目中，国企项目有 7 个，全周期总投资金额 27.2 亿元，其中拟使用专项债券 21.7亿元，剩余资金主要来自地方财政，即专项债券的撬动系数为 1.25。温州项目收储单价为 1.2-1.4 万/平，而项目售价为 1.5-2.3 万/平；南充项目收储单价为 4500-5200 元/平，而项目售价为 4900-5300 元/平。 广州利用城中村改造专项借款收购存量房，用作村民安置房 根据中国房地产报，截至 5 月，在城中村改造专项借款的支持下，广州已合计收购存量房 6000 余套用于安置，且仍在持续推进。例如柯木塱村正于 6月 11-30 日开展村民意愿摸查工作，允许每个村民拿出不超过 140 平安置房用于置换商品房，可选项目共有 5 个，单价越高的项目置换系数越低。从典型项目来看，被纳入置换范围的商品房仍是以国企项目为主。广州并未披露当前累计的收购金额，从典型项目来看，24 年 11 月广州黄埔区“五村七片”、佛山南海区黄岐东秀城中村改造项目分别获得 2.5、11.9 亿元城中村改造专项借款，专门用于收购存量商品房用作安置房。 保障性住房再贷款支持的项目仍在陆续落地 此外，央行推出的保障性住房再贷款也在持续支持部分城市从商业银行获取住房租赁团体购房贷款，或是从政策性银行获取相关贷款，用于收购存量房以提供保障性住房。我们参考中指院和各地政府网站进行不完全统计，24年 12 月至今长沙、上饶、郑州、开封、大连、佛山、长春、杭州等城市累计落地约 12 亿元住房租赁团体购房贷款或政策性银行贷款；由于具有撬动效应，实际收购金额大概率更高。 投资建议 我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“三好”逻辑（好信用、好城市、好产品）的地产股，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REIT。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股 REIT：领展房产基金。 风险提示：地产政策波动，行业复苏不及预期，部分房企经营风险。 (10)10294968Jun-24Oct-24Feb-25Jun-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 24 年底至今各地存量房收储的落地进展（不完全统计） 城市/省份 时间 收储存量房落地情况 资金来源 资金规模 （亿元） 收储用途 广州黄埔区 2024 年 11 月 农业发展银行广东省分行、国家开发银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放首期 2.5 亿元城中村改造专项借款，专门用来收购存量商品房用作村民的安置房。 城中村改造专项借款 2.50 安置房 佛山南海区 2024 年 11 月 佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目于近日签订安置房回购协议，国家开发银行、农业发展银行将于近期发放购买安置房专项借款 11.9 亿元，用于收购黄岐东秀城中村改造项目存量商品房用作村民安置房。 城中村改造专项借款 11.90 安置房 长沙 2024 年 12 月 邮储银行湖南省分行发放 1 亿元住房租赁团体购房贷款，期限为 30 年，用于支持长沙市政府选定的收购主体收购 436 套存量商品房用作配租型保障性住房。该笔贷款系全国邮储系统和湖南省内落地的首个收购已建成存量商品房用作保障性住房贷款项目。 住房租赁团体购房贷款 1.00 保障性租赁住房 上饶 2024 年 12 月 建行江西省分行向上饶市发放全省首笔住房租赁团体购房贷款 2400 万元，期限 27 年，利率 2.95%，支持上饶市政府选定的收购主体收购上饶市尚书苑项目 105 套存量商品住房用作保障性租赁住房。 住房租赁团体购房贷款 0.24 保障性租赁住房 郑州 2024 年 12 月 截至 2024 年 12 月，中国人民银行河南省分行已推动郑州城发集团获得保障性住房再贷款支持，总授信 2.35 亿元，已发放 1.76 亿元，用于收购 1384 套公寓房源。 商业银行贷款 1.76 保障