房地产行业1-5月月报：投资销售两端走弱，国常会要求更大力度推动止跌回稳

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 06 月 16 日 投资销售两端走弱，国常会要求更大力度推动止跌回稳 看好 ——房地产 1-5 月月报 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端低位继续走弱，开工、竣工降幅收窄。从 2025 年 1-5 月累计来看，投资同比-10.7%，较前值-0.4pct；新开工同比-22.8%，较前值+1.0pct；施工同比-9.2%，较前值+0.5pct；竣工同比-17.3%，较前值-0.4pct。5 月单月来看，投资同比-12.0%，较前值-0.7pct；开工同比-19.3%，较前值+2.9pct；竣工同比-19.5%，较前值+8.4pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2025 年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0%。 ⚫ 销售端降幅略有扩大，5 月销量降幅扩大、均价下跌。从 2025 年 1-5 月累计来看，销售面积同比-2.9%，较前值-0.1pct；销售额同比-3.8%，较前值-0.6pct；销售均价同比-0.9%，较前值-0.5pct。5 月单月来看，销售面积同比-3.3%，较前值-1.2pct；销售金额同比-6.0%，较前值+0.7pct；销售均价同比-2.8%，较前值+1.9pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持 2025 年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0%。 ⚫ 资金端降幅扩大，融资资金走弱、按揭降幅收窄。从 2025 年 1-5 月累计来看，资金来源同比-5.3%，较前值-1.2pct。5 月单月来看，资金来源同比-10.1%，较前值-4.8pct。从 5 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比-13.1%，较前值-27.6pct；自筹资金同比-8.7%，较前值+0.9pct；定金及预收款同比-12.7%，较前值-4.3pct；个人按揭贷款同比-8.5%，较前值+4.2pct。5 月资金来源同比降幅有所扩大，融资资金中，国内贷款增速下降，自筹资金降幅收窄；销售回款中，定金及预收款降幅扩大、个人按揭款降幅收窄。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：投资销售两端走弱，止跌回稳仍是政策主基调，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近 3 年，但量价并未如期进入正向循环，因而预计后续仍有必要加大政策支持力度。近期房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共9页 简单金融 成就梦想 1．投资端：投资端低位继续走弱，开工、竣工降幅收窄 2025 年 1-5 月，全国完成房地产开发投资 36,234 亿元，同比增长-10.7%，较 1-4 月下降 0.4pct。其中，5 月单月商品房投资增速-12%，较 4 月下降 0.7pct。住宅方面，1-5月，住宅投资 27,731 亿元，同比增长-10%，较 1-4 月下降 0.4pct，占房地产开发投资的比重为 76.5%，较 1-4 月上升 0.1pct，其中，5 月单月住宅投资增速-11.3%，较 4 月下降0.2pct。分区域来看，1-5 月房地产开发投资东部地区同比-12.3%（-0.6pct）、中部地区同比-9.6%（0pct）、西部地区同比-5%（-0.2pct）、东北地区同比-22.5%（-0.7pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，wind，申万宏源研究 计算值公布值计算值公布值调整前调整前调整后调整后计算值公布值计算值公布值2025-042025-052025-042025-042025-052025-05变动%2025-042025-052024-042024-052024-042024-052025-042025-042025-052025-05变动%房地产开发投资（亿元）27,73036,234(10.3)(10.3)(10.8)(10.7)(0.4)7,8258,5048,845 9,705 8,822 9,662(11.5)(11.3)(12.4)(12.0)(0.7) 其中：住宅21,17927,731(9.5)(9.6)(10.0)(10.0)(0.4)6,0466,5526,808 7,432 6,798 7,385(11.2)(11.1)(11.8)(11.3)(0.2) 办公楼1,1081,412(17.1)(16.7)(16.6)(16.3)0.4289304346 357 344 357(16.6)(15.8)(15.0)(14.8)1.0 商业营业用房1,9822,573(8.7)(8.3)(8.1)(7.6)0.7544591574 628 574 623(5.4)(5.3)(5.9)(5.2)0.1房屋施工面积（万平方米）620,315625,020(9.8