房地产行业：现房销售的海南经验

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 现房销售的海南经验 报告要点 [Table_Summary]海南 2020 年 3 月首推“现房销售”，至今已超过 5 年，是观察现房销售影响的一个参照系。得益于库存充足和市场上行，现房制度对海南市场的短期影响相对可控；微观层面，执行现房销售使得开盘周期延长一年甚至以上，明显降低资金周转效率；尽管现房销售拖累周转速度，但通过地价让利和其他配套支持，项目在利润率层面获得补偿。边际角度，高地价、严预售的城市受影响更小，以及具备融资和产品优势的房企更具备抵抗力。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 现房销售的海南经验 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 海南执行现房销售已超过五年 海南 2018 年 4 月实施“全域限购”，2020 年 3 月首推“现房销售”。海南房地产市场在 2010年代前半段经历高速发展，政府表态要遏制投机炒房，回归住房民生和居住属性。2017 年起，海南密集出台各类房地产调控措施，2018 年 4 月实施“全域限购”，此后仍持续加码调控。上行周期高周转模式引发的质量投诉、合同纠纷、交付风险等诸多问题加速暴露，为从根本上杜绝预售制度带来的系列问题，2020 年 3 月海南首推“现房销售”并执行至今。 现房销售制度对海南市场的短期影响相对可控 库存充足及市场上行背景下，现房制度对海南市场的短期影响相对可控。2017 年海南房地产市场规模见顶，商品住宅销售面积 2173 万平，同比增长 53%，销售均价 1.14 万元/平，同比增长 16%。实行全域限购后市场迅速回落，2019 年销售面积较高点下滑 67%，2017~2019 年土地成交也持续缩量。市场上行周期取证未售库存持续处于低位，但开工未售库存和包括土地在内的广义库存相对充足，2020 年实行现房销售后短期供给冲击相对可控，对销售的影响不至于过大，当年住宅销售面积同比-13%，新开工面积同比-18%，住宅开发投资同比-9%；而次年市场则有所修复，2021 年商品住宅销售面积/新开工/开发投资同比分别为+7%/+20%/-5%，土地成交在 2022 年后放量。海南经验有参考性，但不可简单类比，主因库存和市场背景不同。 微观层面现房销售对项目开发的影响 执行现房销售使得开盘周期延长一年甚至以上。重点房企参与海南市场以海口、三亚为主，分别选取典型项目分析现房销售后的开发节奏。正常预售制度下形象进度一般达到正负零或主体结构 1/3、2/3 等节点即可取预售证，周期通常在半年左右或稍有延长，而海南执行现房销售后，项目开盘周期拉长至一年半或两年左右，相比预售制度延后一年甚至以上，首开后视项目销售和施工进度通常一年以内即可交房，明显降低资金周转效率，但交付的确定性相应提高。 现房销售时代海南的拿地兑现水平如何？ 现房销售对开发商资金和周转产生极大考验，但海南因地价优惠，利润空间丰厚，仍吸引了众多房企参与。通常而言现房销售后，项目回正周期明显拉长，IRR 也大打折扣，净利率因财务成本的增加而承压，叠加影响下 ROE 下降的压力则相应更大。海南案例并不具有普适意义，原因在于政府在地价端大幅让利，项目的房地价差普遍丰厚，即使是封顶摇号项目也有明显超过其他城市的利润水平，房企接受较低 IRR 的前提是项目能够获取超额利润回报（双位数甚至更高）；三亚的情况相对宽松，项目普遍容积率较低，实行现房销售对周转的拖累也相对有限。 投资建议： 海南 2020 年 3 月首推“现房销售”，至今已超过 5 年，是观察现房销售影响的一个参照系。得益于库存充足和市场上行，现房制度对海南市场的短期影响相对可控；微观层面，执行现房销售使得开盘周期延长一年甚至以上，明显降低资金周转效率；尽管现房销售拖累周转速度，但通过地价让利和其他配套支持，项目在利润率层面获得补偿；海南经验未必具备普适的参考意义。边际角度，高地价、严预售的城市受影响更小，具备融资和产品优势的房企更具备抵抗力。 风险提示 1、现房销售政策影响市场供应；2、现房销售政策影响土地成交。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《红利乘风起，物管正当时——物业价值论系列一》2025-06-04 •《周期寻底阶段可能具备哪些特征？——房地产行业周度观点更新》2025-06-02 •《三个领域具备稳定现金流——房地产行业周度观点更新》2025-05-25 -16%1%19%37%2024/62024/102025/22025/6房地产沪深300指数2025-06-06%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 专题报告 图 1：海南商品住宅销售面积走势及同比变化 图 2：海南商品住宅销售价格走势及同比变化 资料来源：中指院，国家统计局，长江证券研究所 资料来源：中指院，国家统计局，长江证券研究所 图 3：海南住宅新开工面积走势及同比变化 图 4：海南住宅开发投资完成额走势及同比变化 资料来源：中指院，国家统计局，长江证券研究所 资料来源：中指院，国家统计局，长江证券研究所 图 5：海南住宅开工未售库存及去化周期走势 图 6：海南宅地年化成交金额走势及同比变化、300 城同比变化 资料来源：中指院，国家统计局，长江证券研究所 资料来源：中指院，长江证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0500100015002000250020082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024海南:商品房销售面积:住宅(万平)同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%0250050007500100001250015000175002000020082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024海南:商品房销售价格:住宅(元/平)同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%02004006008001000120014001600180020082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024海南:房屋新开工面积:住宅(万平)同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%02004006008001