房地产行业第21周周报：本周新房成交同环比均正增长；国新办“持续推进城市更新行动”发布会提出支持财政、金融等手段保障旧改资金

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 5 月 27 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 21 周周报（2025年 5 月 17 日-2025 年 5 月 23 日） 本周新房成交同环比均正增长；国新办“持续推进城市更新行动”发布会提出支持财政、金融等手段保障旧改资金 新房成交面积环比涨幅收窄，同比由负转正。二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。新房库存面积与去化周期环比均上涨，同比均下滑。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比由负转正。40 个城市新房成交面积为 260.1 万平，环比上升 10.3%，同比上升 6.1%，同比由负转正，增速较上周上升了 22.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 10.2%、8.1%、14.1%，同比增速分别为 13.4%、-2.7%、17.2%，一、三四线城市同比增速较上周分别上升了 17.1、19.5 个百分点、二线城市同比降幅较上周收窄了 24.8 个百分点。  二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为 201.0 万平，环比上升 4.0%，同比下降 5.2%，同比降幅较上周收窄了 7.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.8%、6.8%、7.9%，同比增速分别为 41.4%、-26.4%、-18.3%。其中，一线城市同比增速较上周提升了 29.0 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大 3.2 个百分点、三四线城市同比降幅较上周收窄了 16.2 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比均上涨，同比均下降。12 个城市新房库存面积为 8748 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-17.5%；去化周期为 16.0 个月，环比上升 0.4 个月，同比下降 4.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.2、12.5、43.1 个月，环比分别上升 0.3、0.4、2.1个月，同比分别下降 4.3、5.9、25.7 个月。  土地市场同环比量涨价跌，溢价率环比下跌、同比上涨。百城全类型成交土地规划建面1535.2 万平，环比上升 37.6%，同比上升 25.8%；成交土地总价 166.9 亿元，环比下降 36.9%，同比上升 6.0%；楼面均价 1087 元/平，环比下降 54.1%，同比下降 15.7%；土地溢价率 6.2%，环比下降 3.4 个百分点，同比上升 3.2 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 18.0 亿元，环比下降62.5%，同比下降 47.1%（前值：+33.5%）。总偿还量为 102.0 亿元，环比上升 494.3%，同比上升 16.9%（前值：-80.4%）；净融资额为-84.0 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周下降 1.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.3%，较上周上升 0.1pct。房地产板块 PE 为 23.37X，较上周下降 0.35X。  本周统计局公布房地产行业销售投资与 70 城房价数据，基本面各项数据均走弱。4 月全国商品房销售面积同比下降 2.1%，降幅较 3 月扩大了 1.2 个百分点；统计局口径下的全国商品住宅销售均价同比下降 4.3%，同比增速由正转负；70 城二手房房价环比跌幅扩大至 0.4%（前值：-0.2%）；开发投资金额同比-11.3%，新开工面积同比下降 22.1%，降幅较 3 月分别扩大了 1.3、4.0 个百分点。 政策  5 月 20 日国新办召开《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况发布会，支持财政、金融等手段保障城市更新资金。1）强化财政政策和资金保障方面，提及“2024 年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过 4250 亿元”；“持续加大中央投资支持力度。25 年中央预算内投资专门设立城市更新专项，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。将于今年 6 月底前下达 25 年城市更新专项中央预算内投资计划”。2）在推动多元化投融资机制方面，提及“引导支持政策性银行专项借款、银行信贷资金更好参与项目建设”；“鼓励保险、信托等金融机构积极参与，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持等”；“下一步将积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定做的金融产品和金融服务，满足不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求。将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，将通过实施城市更新项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，更好满足城市更新项目的融资需求”。  地方层面，上海市政府发布《上海市提振消费专项行动方案》，方案提出，将加快构建房地产发展新模式；扩大老旧小区综合修缮范围，并持续推进其更新改造工作；增加保障性租赁住房供应；为支持居民刚性和改善性住房需求，将落实相关税收政策；进一步扩大住房公积金适用范围。 投资建议：  本周楼市成交数据略有改善，但整体成交动能较去年四季度以及今年一季度有所减弱。在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。板块机会方面，下一个时间点重点关注 7 月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，可能会加码政策，带动板块在 7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债