房地产行业第5周周报：受去年同期为春节的影响，楼市成交同比正增长；首批商业不动产REITs已申报至交易所

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 2 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 5 周周报（2026 年 1月 24 日-2026 年 1 月 30 日） 受去年同期为春节的影响，楼市成交同比正增长；首批商业不动产REITs 已申报至交易所 新房成交面积同环比均由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比增速由负转正，因去年同期是春节，同比增速大幅提升。40 个城市新房成交面积 178.1 万平，环比上升 15.9%，同比上升 240.1%，同比增速较上周提升 279.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为21.6%、21.5%、0.4%，同比增速分别为 487.2%、196.5%、145.8%，同比增速较上周分别提升 511.1、235.8、200.9 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比由正转负，因去年同期是春节，同比增幅扩大。18 个城市二手房成交面积 179.9 万平，环比降低 5.6%，同比上升 793.2%，同比增幅较上周扩大 775.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-0.6%、-7.4%、-6.9%，同比增速分别为 1121.4%、864.9%、359.4%，同比增速较上周分别提升 1092.7、853.4、349.4 个百分点。 ◼ 新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积 11316 万平，环比增速为 0.2%，同比增速为-5.9%；去化周期 17.6 个月，环比下降 0.05 个月，同比上升 4.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.3、14.2、65.1 个月，一、三四线城市环比分别下降 0.2、3.2 个月，二线城市环比上升 0.1 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 4.2、4.1、29.0个月。 ◼ 土地市场同环比均量价齐跌；溢价率同环比均上升。百城全类型成交土地规划建面 651.2 万平，环比下降 40.0%，同比下降 56.0%；成交总价 99.1 亿元，环比下降40.2%，同比下降 78.0%；楼面均价 1522 元/平，环比下降 0.5%，同比下降 50.1%；溢价率 3.6%，环比上升 2.8 个百分点，同比上升 1.9 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量环比下降。房地产行业国内债券总发行量 72.4 亿元，环比下降 34.7%。总偿还量 83.2 亿元，环比下降 56.5%，同比上升 89.5%（前值：269.7%）；净融资额-10.8 亿元。 ◼ 板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降 7.4pct，相对收益（相对沪深 300）为-2.3%，较上周下降 8.1pct。房地产板块 PE 为 26.25X，较上周下降 0.05X。 政策 ◼ 1）根据上交所官网，1 月 29 日-30 日，已有 8 只商业不动产 REITs 申报至交易所（分别为华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业不动产 REITs），预计募集总额 314.7 亿元，涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态，原始权益人有保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）。2）根据财联社报道，多家房企目前已经不被监管部分要求每月上报“三条红线”指标，不过部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。2020 年 8 月，监管部门为控制房企有息负债规模，对房企设置了融资“三条红线”，不过近几年基本已经不被提及。 投资建议 ◼ 我们认为，当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，2026 年一季度末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄。2026 年板块具有一定配置价值。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备 α 属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。 风险提示： ◼ 政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 2 月 3 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ...............................................................................................