地产行业周报：成交环比回升，政策效应渐显

1成交环比回升，政策效应渐显证券研究报告2025年5月26日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：成交环比连续回升，政策效应渐显。本周统计局公布4月投资销售数据，前4月地产投资降10.3%，销售面积降2.8%，但随着5月初一揽子金融政策出台，重点50城新房成交连续两周环比回升，5月前23日日均成交环比4月升0.7%。随着6月半年度冲量节点来临，环比有望延续回升趋势，但同比受上年6月高基数影响，短期或有压力。 波折中坚定信心，重申“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳。受季节效应等因素影响，4月以来楼市成交略有反复，部分投资者担心市场重回调整，我们认为无需过度担忧：1）当前楼市调整时间及空间已相对充足，近期降息进一步降低居民置业压力；2）市场修复及购房者预期扭转均需要时间，“止跌回稳”并不意味着所有城市所有住房同步止跌回稳，部分城市核心区及优质项目已率先企稳，统计局数据显示一线城市新房价格自2024年11月以来已逐步企稳。 短期板块或维持震荡，建议投资者关注中线布局。短期市场对楼市修复持续性仍存疑、同时一揽子金融出台后政策预期有所降低，板块或维持震荡；中长期来看，“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳的趋势未发生改变，同时随着越来越多“好房子”企稳有望形成价格锚，最终将带来整体楼市逐步企稳，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益。 个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、招商积余、保利物业）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：央行调降5年期以上LPR10BP，大连优化个人住房公积金贷款支持人才发展政策。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(5.17-5.23)重点50城新房成交2.1万套，环比升16.8%，重点20城二手房成交2.2万套，环比升2.2%。5月（截至23日）重点50城新房日均成交同比降12.6%，环比升0.7%；重点20城二手房日均成交同比降5%，环比降17.9%。2）库存环比微升，去化周期20.6个月。16城取证库存9138万平，环比升0.03%，去化周期20.6个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行5亿元。2）地产股：本周房地产板块跌1.47%，跑输沪深300（-0.18%）；当前地产板块PE（TTM）39.04倍，估值处于近五年95.64%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。2024年主流房企业绩情况3资料来源：Wind，平安证券研究所 注：主流9家房企为保利发展、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团，选取标准为克而瑞2024年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200全口径金额前10房企，其中由于万科2024年业绩大幅亏损将其剔除，下同2024年主流9家房企营收同比增长0.5%24.2%17.9% 18.4%23.4%4.3%17.0%0.5%0%5%10%15%20%25%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002018201920202021202220232024亿元营业收入同比2024年主流9家房企管理费用率改善19.2% 18.3%3.2%-2.0%-28.1%-0.8%-32.9%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02004006008001,0001,2001,4002018201920202021202220232024亿元归母净利润同比15.9%16.7%18.6%19.8%25.0%21.1%26.1%0%5%10%15%20%25%30%2018201920202021202220232024少数股东损益占比35.6%34.0%29.0%24.5%20.9%17.5%15.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2018201920202021202220232024整体毛利率2.6%2.8%2.7%2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%2.3%2.2%2.3%2.0%1.9%0%1%1%2%2%3%3%2018201920202021202220232024销售费用率管理费用率122628390510152025303540452021202220232024亿元减值损失均值2024年主流9家房企归母净利润同比下降32.9%2024年主流9家房企毛利率延续探底2024年主流9家房企减值规模抬升2024年主流9家房企少数股东损益占比反弹2024年主流房企业绩情况4资料来源：Wind，平安证券研究所 注：主流9家房企为保利发展、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；中国海外发展、越秀地产为期内综合融资成本，其余为期末成本2024年主流9家房企经营性净现金流持续为正2024年主流9家房企存货降低131.0123.095.2296.8232.505010015020025030035020202021202220232024亿元经营性净现金流均值2024年主流9家房企有息负债维持稳定13.3%10.1%2.5%-10.1%-15%-10%-5%0%5%10%15%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00020202021202220232024亿元存货同比3.56%3.55%3.56%3.47%4.10%4.20%5.48%3.75%3.82%3.10%3.10%3.11%2.99%3.70%3.40%5.22%3.56%3.49%0%1%2%3%4%5%6%保利发展中国海外发展华润置地招商蛇口绿城中国滨江集团华发股份建发国际集团越秀地产202320242024年主流9家房企融资成本延续降低11.7%13.3%-1.9%0.1%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020202021202220232024亿元有息负债同比政策环境监测-政策梳理5资料来源：央行，大连市住房公积金管理中心，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年5月20日 央行5年期以上LPR下调10BP2025年5月21日 大连人才公积金贷款最高额度在当期最高贷款额度基础上提高20万元市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(5.17-5.23)重点50城新房成交2.1万套，环比升16.8%，重点20城