公募REITs系列之三：顺丰深港双平台，优质仓储物流REITs的配置窗口期

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 顺丰深港双平台，优质仓储物流 REITs 的配置窗口期 [Table_Title2] 公募 REITs 系列之三 [Table_Summary] ►物流活动向好，但供给冲击下仓储出租以价换量 2025 年以来物流行业景气度明显提升。2025 年 4 月中国物流业景气指数为 51.1%，仍处于扩张区间，全国物流业务需求总体保持扩张态势。从供给上看，国内高标仓行业集中度较高，整体呈“一超多强”格局，普洛斯市占率遥遥领先，京东、顺丰等电商/第三方物流自建仓储项目增多。 受宏观经济恢复放缓和供给持续释放的冲击，市场普遍采取以价换量策略来维持出租率，但短期仍面临租金下滑、空置率上升的考验。2025 年一季度京津冀、长三角、长江中游、成渝、珠三角城市群平均有效租金环比分别下降 3.7%、6.1%、0.5%、2.6%和 0.3%，空置率分别为 28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和6.1%。截至 2025 年 5 月 16 日，全国已上市 9 只仓储物流REITs，涉及底层资产 31 个，出租率和租金水平仍然承压。 ►顺丰香港 REIT 表现良好，是境内 REIT 的参考系 顺丰控股是中国及亚洲最大、全球第四大综合物流服务提供商，采用自营物流模式持有众多物流产业园等关键场地资源，为旗下 REITs 提供仓储设施租赁需求和扩募资产。 2021 年5 月顺丰控股作为发起人的顺丰房托在港交所上市，至今已稳定运行多年。顺丰房托第一大租户是顺丰控股集团系，收入很依赖顺丰关联租户的支持。受出租率降低、租金下跌影响，2024 年顺丰房托估值明显下调至 67 亿港元，整体下跌8.9%，后续面临关联租户 2026 年的续约考验。上市以来顺丰房托有多轮行情，低股价使其股息率达 7%以上。 ►南方顺丰物流 REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期 顺丰房托在中国香港上市后，顺丰控股国内版的物流产业园轻资产资本运作平台—“南方顺丰物流 REIT”登陆深交所，形成深港两地 REITs 上市的格局。后续顺丰房托侧重于华南、西南区域的优质资产，并留意东南亚物流需求。南方顺丰 REIT 则侧重长三角/京津冀/长江中下游以及国内机场空侧的仓储资产。 南方顺丰 REIT 的资产主要为分拨中心，是快递业务的重要场地，通常会投入各类设备，搬迁成本较高，租户粘性较强。与顺丰房托相似，南方顺丰 REIT 的关联租户占比也很高，顺丰系租户对 REIT 的经营业绩影响很大，但后续出租率预计整体稳定。当前境内 REIT 执行的租金高于市场平均水平，续租时面临下调风险，2027 年前是租金较高的时段，估值已留有一定空间抵御租金下行压力。截至 2025 年 5 月 16 日南方顺丰 REIT 的市值为37.66 亿元，2025 年现金分派率预计为3.98%，在已上市的9 只仓储物流 REITs 里排名中上，满足收益条件的可择机配置。 风险提示 公募 REITs 相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030003 联系电话： 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030002 联系电话： 分析师：郑日诚 邮箱：zhengrc@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040003 联系电话：13250202012 证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 05 月 22 日 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 物流活动向好，但供给冲击下仓储设施出租“以价换量” .................................................................................. 3 1.1. 物流行业景气度明显提升，物流保管费用占比稳中有升............................................................................... 3 1.2. 国内高标仓行业“一超多强”，供给冲击仍将持续.......................................................................................... 5 1.3. 境内仓储物流 REITs 亦面临“以价换量”，租金有所下降 ............................................................................... 7 2. 顺丰香港 REIT 表现良好，是境内的有效参考系 ...........................................................................................10 2.1. 顺丰控股采用自营物流模式，为港深 REITs 提供稳定需求 ..........................................................................10 2.2. 顺丰香港 REIT 已运营多年，关联租户占比很高但表现稳定 ........................................................................13 2.3. 顺丰香港 REIT 估值有所下调，仓储物流资产下行压力仍存 ........................................................................15 2.4. 顺丰香港 REIT 经历多轮行情，低股价致使股息率达 7%以上 .....................................................................16 3. 南方顺丰物流 REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期 .....................................................................................17 3.1. 顺丰境内 REIT 底层资产为分拨中心，是快递业务的重要场地 ....................................................................17 3.2. 深港两地 REIT 资产竞争缓和，各自区域有所侧重 .....................................................................................20 3.3. 高度依赖顺丰集团系租户