房地产行业2024年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 地产 2024 年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现 2025年05月15日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 25 在行业低景气度背景下，2024 年房企整体业绩和经营表现有一定压力，房企间分化成为常态。未来房企的竞争在于资产质量（土储布局和债务结构）、产品品质与服务、品牌影响等方面，当前新房市场以改善需求为主导，能在核心城市核心区域打造出适配客户需求产品的房企预计能获得更好的销售和业绩，兼顾去化流速与利润空间，推荐持续在一线和强二线城市拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 25 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 地产 2024 年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：2024 年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机》2025.05.08 2、《房地产：降息降准稳预期，收储城改有望提速》2025.05.07 扫码查看更多 行业观点 ➢ 业绩端：板块业绩处探底阶段，房企分化是主基调 2024 年 52 家样本房企：①营业收入 35122 亿元，同比-20.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比-5.2%、-32.7%、-23.2%；②归母净利润亏损 3124 亿元，同比多亏损 18.9%，央国企仍能保持盈利，民企亏损 2421 亿元、混合制房企亏损905 亿元；③毛利率为 11.92%，较 2023 年增长 0.98pct，或接近完成筑底，未来优质项目结转或带动毛利率提升；④销管费率 5.52%，处于近五年低位，持续降本增效；⑤用 2022-2024 年三年存货减值占 2024 年存货的比例来衡量减值程度，正常生产经营的房企中，建发国际集团（3.7%）、滨江集团（3.6%）、招商蛇口（3.2%）和绿城中国（2.8%）减值程度较高。 ➢ 经营端：龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升 ①销售端，2024 年 TOP100 房企销售金额整体下滑，全口径销售金额 41865 亿元，同比-30%；房企持续分化，央国企韧性更强，中国海外发展销售同比正增长，绿城中国销售降幅在 10%以内；头部央国企和改善型房企市占率提升，TOP30 中民企数量减少（从 2020 年的 21 家降至 2024 年的 8 家）。②投资端，房企以销定投，16家典型房企 2021-2024 年拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21，央国企为土拍市场主力，2024 年建发国际集团等 5 家拿地强度超过 0.3。③开竣工，新开工延续同比下降趋势，竣工降幅逐步显现，7 家房企总开工量 2022-2024 年三年年均复合降幅为 40%，2024 年竣工量同比-21%，我们预计 2025 年开竣工体量或仍将下滑。 ➢ 资产端：房企整体缩表，关注资产流动性 2024 年 16 家典型房企：①资产规模缩表，总资产规模 104968 亿元，同比-8.9%；有息负债规模 27050 亿元，同比-0.7%；资产负债率 72.3%，较 2023 年下降 1.5pct。②短期偿债压力仍在，整体短期有息负债占比为 32.2%，较 2023 年增加 4.4pct，建发国际集团短期有息负债占比 7.2%，中国海外发展等 4 家也在 20%以下。③平均融资成本 3.94%，较 2023 年下降 36BP，滨江集团单年下降 80BP，招商蛇口（2.99%）、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处最低区间。④改善房企偿债能力更强，滨江集团等 5 家房企销售金额对待偿负债覆盖倍数在 1.0 倍以上。⑤改善型房企资产流动性更高，安全性更好，建发国际集团（8.9%）和绿城中国（17.8%）2024 年竣工存货占总存货比例小于 20%；建发国际集团、滨江集团和保利发展 3 家 2024 年资产流速超过 70%。 ➢ 投资建议：推荐持续拿地的头部央国企和改善型房企 在行业低景气度背景下，2024 年房企整体业绩和经营表现有一定压力，房企间分化成为常态。未来房企的竞争在于资产质量（土储布局和债务结构）、产品品质与服务、品牌影响等方面，当前新房市场以改善需求为主导，能在核心城市核心区域打造出适配客户需求产品的房企预计能获得更好的销售和业绩，兼顾去化流速与利润空间，推荐持续在一线和强二线城市拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。 -20%3%27%50%2024/52024/92025/12025/5房地产沪深3002025年05月15日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 25 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 板块行情及房企样本选择 ............................................ 5 1.1 地产行情博弈政策，估值仍处历史底部........................... 5 1.2 年报汇总房企样本选择 ........................................ 6 2. 业绩处探底阶段，房企分化是主基调 .................................. 7 2.1 营收增速波动下行，归母净利润亏损幅度增加 ..................... 7 2.2 毛利率底部或已现，降本增效控制费用率......................... 8 2.3 资产减值损失是业绩下滑主因之一 ............................. 11 2.4 合同负债对营业收入覆盖倍数下降 ............................. 12 3. 龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升.......................... 14 3.1 整体销售规模下滑，头部房企市占率提升........................ 14 3.2 整体拿地强度下降，央国企为土拍市场主力 ...................... 16 3.3 新开工意愿待提升，竣工端重视保交付.......................... 18 4. 房企整体缩表，关注资产流动性 ..................................... 19 4.1 资产规模缩表，行业基调为防风险 .