房地产行业点评报告：销售面积降幅持续收窄，国内贷款增速转正

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2025 年 05 月 19 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房二手房成交面积环比增长，持续推进城市更新行动—行业周报》-2025.5.18 《物管发展节奏更沉稳，Reits 迎来新机遇—行业深度报告》-2025.5.16 《新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调 LPR 25BP—行业周报》-2025.5.11 销售面积降幅持续收窄，国内贷款增速转正 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  前四月销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高 国家统计局发布 2025 年 1-4 月商品房投资和销售数据。1-4 月，全国商品房销售面积 2.83 亿平，同比-2.8%（1-3 月-3.0%），其中商品住宅销售面积同比-2.1%；1-4 月商品房销售额 2.70 万亿元，同比-3.2%（1-3 月-2.1%），其中商品住宅销售额同比下降 1.9%。2025 年 4 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-2.1%和-6.7%，单月销售均价同比-4.7%，环比+3.0%，市场成交呈现以价换量趋势。分区域看，1-4 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.4%、+0.2%、-2.8%、-2.6%，中部区域市场表现较好。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025 年前 20 周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+15.5%、+2.7%、-0.8%，高能级城市成交热度更高。  宅地成交面积拖累开工数据，竣工面积同比仍下降 2025 年 1-4 月，全国房屋新开工面积 1.78 亿平，同比-23.8%（1-3 月-24.4%），其中住宅新开工同比-22.3%。我们跟踪的 Wind 322 城 2024 年宅地成交面积同比-13%，2025 年 1-4 月同比-4%，新增项目减少或将持续影响上半年新开工数据。1-4 月，房屋竣工面积 1.56 亿平，同比-16.9%（1-3 月-14.3%），其中住宅竣工面积同比-16.8%，降幅有所扩大，参考 2022-2023 年新开工面积超 20%的降幅，预计 2025 年竣工面积将依旧承压下降。  房企开发投资额降幅扩大，国内贷款增速转正 2025 年 1-4 月，房地产开发投资额 2.77 万亿元，同比-10.3%（1-3 月-9.9%），其中住宅开发投资额同比-9.6%，主要系新开工面积持续下降，同时房企销售回款不足影响开工意愿。2025 年 1-4 月，房地产开发企业到位资金 3.26 万亿元，同比-4.1%（1-3 月-3.7%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.8%、-6.8%、-3.0%、-8.5%（1-3 月-2.3%、-5.8%、-1.1%、-7.0%），国内贷款增速自 2021 年 5 月以来首次转正，房企融资环境有所改善；定金及预收款和个人按揭贷款降幅扩大，房企销售回款压力仍较大。  投资建议 2025 年 3 月以来伴随房企供应放量、营销力度加强，核心城市销售止跌回稳趋势明显。我们跟踪的重点城市 5 月前三周成交数据显示，一线城市成交数据保持增长，二三四线城市成交同比有所下降，销售市场区域分化现象仍在持续，预计二季度新房市场将延续弱复苏态势。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -36%-24%-12%0%12%24%2024-052024-092025-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 前四月销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高 ................................................................................................. 3 2、 宅地成交面积拖累开工数据，竣工面积同比仍下降 ............................................................................................................. 4 3、 房企开发投资额降幅扩大，新开工意愿较弱 ......................................................................................................................... 4 4、 国内贷款增速转正，销售回款压力仍较大............................................................................................................................. 5 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 6 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图 1： 2025 年 1-4 月商品房销售面积同比下降 2.8% .................................................................................................................. 3 图 2： 2025 年 1-4