房地产行业2024年物业管理板块财报综述：物管行业总体降速，优质物企提质增效

业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2025 年 05 月 06 日 物管行业总体降速，优质物企提质增效 看好 —— 2024 年物业管理板块财报综述 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 24 年营收增速放缓、业绩下滑，行业总体降速、企业间继续分化。24 年，物业管理板块整体主营业务收入同比+4.2%，较上年同期-3.5pct。其中，一线物企营业收入同比+5.6%，较上年同期-4.9pct；二线物企营业收入同比+2.9%，较上年同期-0.4pct。24年，物业管理板块整体归母净利润同比-18.2%，较上年同期-15.7pct。其中，一线物企归母净利润同比-18.3%，较上年同期-7.7pct；二线物企归母净利润同比-21.4%，较上年同期-62.6pct。24 年，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。 ⚫ 24 年毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等。24 年，物业管理板块整体毛利率为 18.5%，同比-1.3pct。其中，一线物企毛利率 17.6%，同比-0.7pct；二线物企毛利率 19.6%，同比-2.9pct。24 年，物业管理板块整体净利率 3.8%，同比-1.1pct。其中，一线物企净利率 4.5%，同比-1.3pct；二线物企净利率 2.5%，同比-0.8pct。24 年，物业管理板块整体三费率为 9.5%，同比-0.7pct。其中，一线物企三费率为 6.7%，同比-0.5pct；二线物企三费率为 10.4%，同比-0.7pct。24 年，物业管理板块应收款余额均值达 37 亿元，同比+3.5%；应收账款减值均值 10.8 亿元，同比+60%，对应应收账款减值占比应收账款达 32.2%，同比+12.7pct，其中一线物企 20.7%、同比+11.9pct，二线物企 43.7%、同比+14.6pct；商誉减值及无形资产摊销比例平均值为4.4%，同比-3.5pct。24 年，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、成本占比上升等，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下行；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比高位。 ⚫ 24 年基础/非业主/业主增值分别占 73%/9%/11%、合同/在管比 1.3 倍。24 年，7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比 73%、9%、11%，分别同比+10%、-16%、+0.2%。综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。从经营数据来看，24 年，13 家主流物企在管面积平均同比+9.0%，较上年同期-5.6pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+8.5%、+9.5%。合同面积平均同比+3.7%，较上年同期-2.9pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+1.5%、+5.4%。24年末，13 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为 1.30 倍，较 23 年末-0.12 倍。其中，一线、二线物企分别为 1.33、1.28 倍，分别较 23 年末-0.19 倍、-0.07 倍。 ⚫ 24 年行业资产负债率、周转率、净利率均降，导致物管板块 ROE 下降。24 年，物业管理板块整体 ROE 为 4.4%，同比-3.2pct。其中，一线物企 ROE 为 9.0%，同比-4.1pct；二线物企 ROE 为 3.0%，同比-3.0pct。24 年，板块整体资产负债率为 44.6%，同比-2.5pct；板块整体资产周转率为 0.74 次，同比-0.06 次；板块整体净利率为 3.8%，同比-1.1pct 。综合来看，24 年，物业管理板块负债率、周转率、净利率均下降，综合导致板块 ROE 下降，其中一线物企仍好于二线物企。 ⚫ 投资分析意见：物管行业总体降速，优质物企提质增效，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，其中优质物企有望更加受益集中度提升、并提质增效下实现高质量发展，预计后续成长空间更大。目前物管板块平均 2025PE 仅 13X，我们维持物管行业“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，建议关注：滨江服务、建发物业。 ⚫ 风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共21页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，其中优质物企有望更加受益集中度提升、并提质增效下实现高质量发展，预计后续成长空间更大。目前物管板块平均 2025PE 仅13X，我们维持物管行业“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，建议关注：滨江服务、建发物业。 原因与逻辑 24 年，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。而从净利率、三项费率、应收款减值比例等多维度指标来看，一线物企仍好于二线物企，优质物企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段，获得更好的成长空间。 有别于大众的认识 市场认为，随着地产行业销售、新开工的快速下行，物业管理行业成长逻辑受到较大压制，而我们认为，中期维度，随着城镇化率提升、人均居住面积提升，物业管理行业仍有较大成长空间，行业正进入加速整合阶段，预计