房地产行业4月百强房企月度销售报告：4月市场热度环比走弱，累计操盘销售额同比下降7%

证券研究报告 | 行业点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产 4 月百强房企月度销售报告：4 月市场热度环比走弱，累计操盘销售额同比下降 7% 4 月市场热度环比 3 月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4 月房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。从累计情况看，1-4 月 TOP100房企实现操盘口径销售金额 10181.6 亿元，同比降低 6.8%，较上月累计同比降低0.9pct；权益口径销售金额为 8029.7 亿元，同比降低 5.6%，较上月累计同比降低0.5pct。从 4 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额 2846.6 亿元，同比降低 9.1%，环比降低 10.4%；权益口径销售金额 2263.0 亿元，同比降低 6.9%，环比降低 10.9%。 1-4 月 TOP31-50 和 TOP21-30 两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从 2025 年 1-4 月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50 房企，同比增长 7.3%；TOP21-30 房企排名第 2，同比增长 3.5%。表现最差的是 TOP10 房企，同比下降 11.1%。从 2025 年 1-4 月权益口径销售金额来看，增幅最大的是 TOP21-30 房企，同比增长 3.5%；TOP31-50 房企排名第 2，同比增长 1.5%。表现最差的是 TOP10 房企，同比下降 8.7%。 对比 2025 年 1-4 月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是 30 强门槛。具体看，10 强门槛从 258.8 亿元增长至 272.4 亿元，同比增长 5.3%；20 强门槛从 123.7 亿元下降至 112.6 亿元，同比下降 9.0%；30 强门槛从 68.7 亿元增长至74.5 亿元，同比增长 8.4%；50 强门槛从 44.7 亿元增长至 45.7 亿元，同比增长2.2%；100 强门槛从 18.5 亿元下降至 17.9 亿元，同比下降 3.2%。 不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显。而过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从 2025 年 1-4 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为 806.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额 710.2、631.9、616.1、473.1 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有 17家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长 195.3%，其次为能建城发 188.0%、深业集团 186.3%、越秀地产 60.2%、邦泰集团 58.0%。重点房企 1-4 月操盘销售额累计同比来看，越秀地产 60.2%、华发股份 44.7%、建发房产 4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W17：政治局会议重心：推进城市更新和存量商品房收购，持续巩固地产稳定态势》 2025-04-27 2、《房地产：C-REITs 周报——一季报业绩多数承压，二级行情震荡回调》 2025-04-26 3、《房地产开发：2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性》 2025-04-20 重点标的 股票 股票 投资 EPS（元） PE 代码 名称 评级 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E 001979.SZ 招商蛇口 买入 0.45 0.49 0.55 0.62 21.50 18.61 16.55 14.76 002244.SZ 滨江集团 买入 0.82 0.90 0.95 0.99 12.20 11.57 10.92 10.50 600048.SH 保利发展 买入 0.42 0.43 0.47 0.53 19.90 19.60 17.75 15.92 600325.SH 华发股份 买入 - 0.43 0.46 - - 11.90 11.18 - 600153.SH 建发股份 买入 1.00 1.39 1.53 1.65 10.40 7.53 6.80 6.34 资料来源：Wind，国盛证券研究所 -20%-8%4%16%28%40%2024-052024-092024-122025-04房地产沪深3002025 05 04年 月 日 gszgszqdqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、4 月市场热度环比走弱，累计操盘销售额同比下降 7% .................................................................................... 3 二、4 月 TOP40 房企中 17 家同比正增，部分房企因供货限制降幅较大 ................................................................... 6 三、投资建议 ...........................