房地产行业：深圳甲级办公市场报告

：knightfrank.com.cn/researchQ1 2025深圳甲级办公市场报告本报告聚焦于深圳的一级办公楼市场，包括供需信息、租金、空置率以及办公楼投资市场。202595,833 2025 -52,079 2025156.4202525.7%1.7%1.2%概述与展望在日益增长的供应压力和充满挑战的库存去化过程中进行深度调整。Q1新供应Q1净吸收Q1租金Q1空置率sqmsqmRMB/平方米/月环比变化：环比变化：展望（2025年第二季度）:环比变化：展望（2025年第二季度）:展望（2025年第二季度）:环比变化：展望（2025年第二季度）:租赁需求展现出显著的结构性差异，专业服务（36.3%）、TMT（24.7%）和金融服务（17.2%）是主要需求驱动因素。在TMT领域，租赁需求集中于互联网平台和软件开发，其中物联网解决方案和医疗软件公司表现尤为强劲。在金融领域，信托机构的空间整合和商业银行的搬迁是主导趋势，而证券和保险公司租赁需求稳定，显示出韧性。按交易类型划分，搬迁继续占据主导地位（占总租赁量的61.1%），超过70%的搬迁发生在同一子市场内部。在一揽子投资市场中，一个亮点是兴业银行的66亿元人民币收购了南山区恒大深圳湾项目的混合用途资产，包括低楼层零售。展望2025年第二季度，预计将有约10万平方米的新增供应进入市场，而需求基本面疲软的局面可能仍将持续。租金下降预计短期内不会触底，下行压力可能进一步加剧。从中期到长期来看，虽然科技媒体电信（TMT）租户撤出的直接冲击预计将逐渐减弱，净吸纳量或将趋于历史平均水平，但新增供应的持续涌入以及超过260万平方米的现有库存负担将延长当前的供需错配局面。因此，整体办公空置率预计将进一步上升，由于供需错配加剧，市场复苏时间表可能被显著推迟。以及中高配比办公楼空间。该交易通过债务重组和资产证券化相结合的方式构建，作为风险缓解策略。2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场仍处于深度调整阶段，平均净有效租金连续第11个季度下降，环比（环比跌幅较上季度扩大0.3个百分点）下跌1.7%，至每月每平方米156.4元。在此背景下，供需失衡进一步加剧。例如，一家领先的TMT公司迁至其自建总部，引发高科园和后海等核心商业区出现一波大规模租约终止潮。加上宏观经济复苏乏力，需求持续疲软，导致三年以来首次出现季度净吸纳量负增长（-52,079平方米）。另一方面，包括万和控股总部大楼和前海凯悦中心三期（总计9.5万平方米）在内的新增供应，加上历史遗留库存超过260万平方米，将全市空置率推至25.7%。图1：深圳甲级写字楼市场参考指数[1] 来源：Knight Frank Research [1] 租金是指平均有效租金 所有办公面积基于新增供应23423423423423423423423423423423415016017018019020021022023024025020142015201620172018201920202021202220232024 202520252027202602004006008001,0001,2001,4001,600租赁水平图 2：深圳办公楼开发管道，2025-2027深化价格弹性策略并持续存在租金的结构性压力。该区域。图3：深圳甲级写字楼租赁趋势来源：Knight Frank 研究‘000 sqmQianhai福田CBD高科技园区HouhaiCaiwuweiOthersRMB/平方米/月Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12025年第一季度，深圳甲级写字楼市场持续承压，全市平均租金降至每平方米每月156.4元，录得连续第11个季度下跌。环比租金降幅扩大0.3个百分点至1.7%，反映出供需失衡加剧和去库存挑战上升。预计将保持租金下降的趋势。租金稳定的时机可能会进一步推迟，未来几个季度租金下降可能会持续甚至加速。在子市场中，表现差异显著，核心区域的租赁韧性持续减弱。除蛇口外，租金环比稳定的蛇口外，所有其他主要子市场均经历负增长，凸显结构性压力加剧。宝安中央商务区引领下行趋势，租金下降4.7%，受制造业需求萎缩和跨境电商公司选址偏好转移推动。福田中央商务区租金下降2.3%，承租人日益迁往成本敏感的周边区域。前海区域环比租赁下降2.0%，部分房东采取主动定价策略显著降低平均租金，加剧了区域租赁竞争。展望2025年第二季度，预计将有约10万平方米的新供应进入市场，而需求依然疲软。鉴于库存积压不断增加以及供需差距扩大，深圳的甲级写字楼市场来源：Knight Frank研究；其他包括赤岗、蛇口和宝安CBD；2025年预计供应量包括已入市的项目；财富威代表罗湖区。0%5%10%15%20%25%30%-20002004006008001,0001,2001,4001,6002013201420152016201720182019202020212022202320242025127.3↓1.5%31.8%↑0.2%186.5↓2.3%15.2%↓1.1%160.8↓0.7%30.0%↑5.8%138.8↓0.4%13.7%0.0%178.2↓1.4%33.0%↓2.7%159.60.0%37.0%↓0.2%139.4↓2.0%34.6%0.0%132.2↓4.7%31.3%↑1.3%供需搬迁继续进行。加剧供需失衡表1：2025年第一季度深圳甲级写字楼主要次级市场指标图4：深圳甲级办公供应量、吸纳率与空置率子市场租金(RMB / sqm / month)租赁百分比变化空置率(QoQ)空置率百分比同比变化Luohu福田CBDFutian-Chegongmiao南山区高科技园Nanshan-Houhai南山-蛇口南山-前海宝安区中央商务区甲级写字楼净吸纳量（左）空置率（右侧）一级办公用品（左）‘000 sqm平台和软件开发，特别是在物联网和医疗相关软件企业。金融领域占租赁活动的17.2%，由信托机构和国有商业银行推动，而证券和保险公司在租赁需求上保持稳定，反映了行业的韧性。租赁交易的主要驱动因素，占业务量的61.1%，其中超过70%发生在同一细分市场。这一趋势反映了企业旨在优化成本而不牺牲运营效率的策略，以及努力在可比成本下升级办公环境。例如，前海继续吸引从后海搬迁的租户...需求结构的分析显示出显著的差异。专业服务行业引领租赁活动，占租赁交易的36.3%，主要由物业管理公司和工程设计咨询公司推动。TMT行业以24.7%的份额紧随其后，需求集中在互联网领域。2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场供需两端压力加剧。曼湾控股总部大楼和前海 Kerry Centre 第三期项目竣工，为市场新增约9.5万平方米新供应。与此同时，某领先科技传媒企业战略收缩导致其供应链内多点同步退出租赁，致使高科园和后海等核心商圈出现大量空置。宏观经济复苏迟缓进一步抑制租赁需求，市场录得三年内首个净吸纳负增长，总量为-52,079平方米。值得注意的是，历史积压库存超260万平方米