中国房地产专题：一季度小阳春特征解析和持续性展望

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 10克而瑞专题一季度小阳春特征解析和持续性展望中国房地产专题2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 10克而瑞专题2025 年一季度市场止跌企稳，随着 3 月传统营销旺季来临，整体楼市也有复苏迹象，步入3 月，一二手房成交回升，二手房市占率持续上升，究竟 3 月小阳春成色几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？一、引子：一季度楼市筑底企稳，新房点状回温，二手增速放缓（本节有删减）2025 年一季度市场止跌企稳， 对比历年一季度 30 个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出 2025 年基本处于 6 年来中值水平，2025 年一季度一二手房成交面积达 8204 万平方米，同比增长 17%。图：历年一季度 30 个重点城市一二手房成交面积（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统新房层面，得益于核心一线利好新政持续发酵，一季度 115 个重点城市商品住宅成交面积 5131万平方米，持平去年。从月度变化趋势来看，自 2024 年 2 月以来，新房成交同比降幅持续收窄，至 2025 年 3 月新房成交单月同比持平去年，止跌企稳征兆初显。分能级来看，一线韧性好于二线好于三四线，据 CRIC 监测数据，一线一季度累计同比正增 26%，显著好于二线 5%，三四线“返乡置业”爽约，叠加居民购买力疲软，累计同比不增反降 8%。二手房层面，增幅高于新房，但是从单月同比来看亦有放缓趋势：据 CRIC 监测数据，2025 年一季度，30 个重点监测城市二手房累计成交面积预计为 5353 万平方米，累计同比持增 22%。月度走势来看，3 月同比增长 22%，较 2 月同比增幅大幅下降。二、京沪杭蓉项目去化率居前，广津汉来访、认购“点状回温”我们选择了部分典型城市，大体可以分为以下三类：第一类为短期内热度较高城市，以北京、上海、杭州、成都为代表，二手复苏行情强于新房。第二类为广州、天津、武汉等弱复苏类城市，经历了前期深度调整，步入 2025 年 3 月以来，项目来访、认购稳步回升，已修复至去年同期水平。第三类为合肥、南京等增长后劲略显不足。具体来看，版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 10克而瑞专题1、京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退新房短期市场热度延续高位震荡的主要为北京、上海、杭州、成都等核心一二线城市，一方面3 月以来四城均加快了推盘节奏并提升推盘质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；另一方面京沪去年三季度末新政利好叠加项目促销，也使得开年以来市场热度稳步回升。据 CRIC 监测数据，自去年下半年以来，四城项目开盘去化率开始波动上行，截止 2025 年 3 月月末，开盘去化率均在 6 成以上，显著好于 2024 年同期，值得关注的是北京开盘去化率已经达到2024 年以来阶段性高点。图：北京、上海、杭州、成都月度项目开盘平均去化率变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平广州、天津、武汉等城市春节之后市场稳步修复，这些城市在过去两年市场基本都经历了深度调整，随着购买力逐步修复，市场开始呈现出止跌弱修复行情。以武汉为例，新房成交止跌回稳信号显著，整体呈现出“比上不足比下有余”：据 CRIC 监测数据，2025 年截止第十三周（3 月 30 日）累计网签量累计同比 23 年同期降幅-43%，同比 24 年同期成交增幅 42%。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 10克而瑞专题图：武汉近 5 年周度成交面积高频趋势对比（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从项目开盘来看，目前仍处于 3-4 成相对高位。据 CRIC 监测数据，武汉 2024 年去化率基本都处于 3 成以内低位持稳，步入 2025 年以来，1 月因推盘提质缩量去化率一度飙升至 78%，2-3 月虽略有回调，但仍在 3-4 成相对高位。图：武汉商品住宅月度去化率率变动情况（单位：套，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹，当前客户转化率仍延续增势：据 CRIC 监测重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入 3 月以来，单盘周均来访量基本持稳 60 组，认购量也均在 3 组以上，客户看房欲望有所回升，客户转化率攀升至 5.6%。图：武汉重点监控项目近期来访和认购走势（单位：组）版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 10克而瑞专题数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统再如天津，新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目来访量、认购量稳中有增已至年内高位，与去年同期基本持平，月末客户转化率冲高至 9.7%。以天津为例，据 CRIC 监测重点项目显示，节后来访节节攀升，特别是进入 3 月以来，单周平均来访量持稳 60 组，而反观客户转化率，3 月前 3 周持稳 6%-7%，月末冲高至 9.7%。图：天津重点监控项目案场单盘周均来访量和转化率走势（单位：组，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统3、合肥、南京等周来访、认购前升后降，增长后劲不足还有部分城市诸如合肥、南京等，周度来访、认购前高后低，导致客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。以合肥为例， 3 月前 2 周，重点监测楼盘盘均来访量跳增至 130 组以上，盘均认购套数基本维持在 8 套左右，而后 2 周开始稳步下降，使得客户转化率降至 5%以下。图：合肥九区典型项目周均来访成交转化率走势版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 10克而瑞专题数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统南京如是，短期内来访量冲高回落，客户转化率稳中有降，市场增长动能略显不足。据 CRIC监测数据，3 月后两周周均来访量稳步下行，第 12 周来访量已不足 8000 组，较 3 月高点周下降 15%，认购较来访跌幅更为显著，近乎腰斩，因而客户转化率持续走低，3 月末已不足 5%，整体水平仍不及去年四季度均值。图：南京重点监控项目近期来访和认购走势（单位：组）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、产品力强等改善类产品托举市场热度，刚需盘加速“以价换量”（本节有删减）从重点城市 2025 年一季度热销项目数据来看，典型特征无外乎以下几点：一是产品强，尤其是四代宅等高得房率新规产品入市带动了市场热度稳中有增；二是配套优，一般项目所处区域板块内供应稀缺，加之这类楼盘往往同时拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源，因而使得短期内热度较高。三是价格优势显著的高性价比楼盘，房企往往采取直接降价、或是强渠道营销等策略加速项版权所有©克而瑞集团·研究中心 7/ 10克而瑞专题目去化。值得注意的是，热销楼盘的热销原因并不单一，往往具备了以上一项或是多项特征，在下文分析中我们将针对部分项目单一特征进行重点分析。表：2025 年一季度重点城市热销项目解析（单位：套）热销原因城市项目名称区域板块开盘日期推出套数认购套数认购率准四代宅武汉城投金沙樾洪山徐东2025/