中国房地产研报：稳市场重大进展：一二手总成交量实现同比回正——据自然资源部披露不动产登记数据测算

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 5克而瑞观点中国房地产研报2025 年稳市场重大进展：一二手总成交量实现同比回正——据自然资源部披露不动产登记数据测算 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 5克而瑞观点​稳市场重大进展：一二手总成交量实现同比回正——据自然资源部披露不动产登记数据测算导读：一二手成交同比增 10%，逾 4%二手房成交使用带押过户，且惠及更多中低总价房源文/马千里近日，自然资源部举办了 4 月份例行新闻发布会，公布了不动产登记相关数据，包括新建商品房转移登记、存量商品房登记等房地产关键数据。其中存量商品房登记件数更是尤为关键，为当下鲜见官方公开披露的全国二手房交易规模数据。2025 年 1 季度，全国办理不动产登记业务 2014.1 万件，颁发不动产权证书 1177.5 万本、证明 574.7万本。办理新建商品房转移登记 238.7 万件，同比减少 12.1%；办理存量商品房转移登记 164.6 万件，同比增长 34.7%。全国 8500 多个新建项目实施“交地、交房即交证”改革，惠及 170 多万企业群众。各地积极推进不动产“带押过户”改革，新办理带押过户业务 7.1 万件，涉及带押金额 716.9亿元。自然资源部例行新闻发布会自 2023 年开始举办，至今一共举办了 9 次。2023 年举办了 4 次，2024 年举办了 3 次， 2025 年至今举办了 2 次。其中共有 3 次发布了不动产登记相关数据，分别是2023 年 3 月、2023 年 5 月，以及最近一次的 2025 年 4 月。公布时间间隔并不固定，2025 年的最新公布内容也有变化。不再公布 “交地、交房即交证”改革项目数量和带押过户的累计统计数据，而是公布当期值。表：不动产登记数据发布时间不固定，2025 年公布内容也有变化发布时间2024 年 3 月2024 年 5 月2025 年 4 月涉及指标时间2024 年 1-2 月2024 年 1-4 月2025 年 1-3 月新建商品房转移登记件数当期及同比当期及同比当期及同比存量商品房转移登记件数当期及同比当期及同比当期及同比“交地、交房即交证”改革项目数量历史累计历史累计当期惠及企业群众人数历史累计历史累计当期带押过户业务件数历史累计历史累计当期带押金额历史累计历史累计当期数据来源：自然资源部结合统计局房地产市场数据，以及往期公布数据内容来看，本次自然资源公布数据主要有以下3 点值得关注：一、2025 年一季度二手房交易大幅增长，拉动一二手成交总量增长 10%2025 年一季度，存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长 34.7%，达到 164.6 万件。而据统计局数据，同期商品房成交同比小幅回落 3%，2.2 亿平方米，大约 219 万套。相比一季度一手房的持续筑底而言，二手房市场率先发出了回稳信号。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 5克而瑞观点与研究中心之前的判断一致，得益于限售、限购的解绑，以及以旧换新、带押过户等政策的推动，作为大部分改善性需求的“发起点”以及更加适合刚需的“所见即所得+低总价门槛”。在交易规模指标上，继 2024 年率先企稳之后，2025 年二手房市场先一步迎来了大幅上涨，并拉动 2025 年一季度一二手房成交总量达到 383 万套，同比增长 10%。2025 年初房地产市场也正式迎来了交易规模的企稳信号。2025 年一季度一二手房交易量（万套）说明：按照 100 ㎡/套估算，CRIC 监测 164 城 2024 年商品房套均成交面积为 98 平方米。数据来源：自然资源部，统计局​​​​二、“交地、交房即交证”快速推进，惠及面扩大​​至 2024 年 5 倍2025 年一季度，全国新增 8500 多个“交地、交房即交证”改革项目，惠及 170 万企业及群众，月均惠及 56.7 万企业及群众。2024 年同期数据虽未披露，不过对比 2024 年 3-4 月数据来看，共惠及群众 22 万1，月均惠及 11 万企业及群众，2025 年惠及面扩大到 2024 年的 5 倍。“交地、交房即交证”的快速推进，通过简化流程、缩短办证周期，显著提升了市场效率，在企业端减少资金占压周期，加快项目开发进度，减轻企业资金成本压力；在居民端，规避因产权证书延迟导致的教育、落户等民生问题，有益于改善市场预期，使房产交易链条更加通畅。​​1据 4 月末和 2 月末历史累计数据计算 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 5克而瑞观点2025 年一季度“交地、交房即交证”惠及面快速扩大数据来源：自然资源部，统计局，CRIC 整理​​三、“带押过户”金额激增 68%，普惠性亦同步提升​​2025 年一季度，全国新办理不动产“带押过户”7.1 万件，涉及金额 717 亿元，月均办理 2.4万件，涉及金额 239 亿元。2024 年同期数据虽未披露，不过对比 2024 年 3-4 月数据来看2，月均办理 0.9 万件，涉及金额 142 亿元。2025 年初“带押过户”月均办理量增长 163%，办理金额增长 68%。据我们估算，2025 年初有 4.3%的二手交易使用了“带押过户”，较 2024 年 3-4 月（1.6%）显著增长。“带押过户”允许未结清贷款的房产直接过户，降低交易门槛和资金成本。可有效激活置换需求，促进二手房流通，并结合以旧换新等税费减免、购房补助等政策优惠，进一步释放改善型需求。“带押过户”的普惠度也在同步提升，2025 年一季度户均为 101 万元，而 2024 年 3-4 月为 158万元，2025 年一季度较上年下降了 36%。更多中低档房源在“带押过户”中受益，意味着更多首改群体在 2025 年一季度进行房屋置换，市场预期的转好正在向更多群体辐射。表：2025 年初月均带押过户金额上升 68%，套均金额下降 36%指标2024 年 3-4 月月均2025 年一季度月均变化带押过户业务（万）0.92.4163%带押金额（亿元）142.0239.068%户均金额（万元）157.8101.0-36%数据来源：自然资源部，统计局，CRIC 整理综上：相比统计局公布的 2025 年一季度房地产开发与销售（新房）数据，自然资源部公布的不动产登2据 4 月末和 2 月末历史累计数据计算 版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 5克而瑞观点记数据释放出了更为明确的积极信号:行业交易量同比回正：二手房成交同比增长 35%，拉动一季度一二手房成交同比增长 10%“交地、交房即交证”惠及面扩大：惠及 57 万群众，达到 2024 年 5 倍“带押过户”更为普遍：已有 4.3%二手房房屋交易使用带押过户，涉及金额增长 68%，户均使用金额由上年的 158 万降低至 101 万。当前经济大环境面临挑战，房地产也处于稳市场的关键时期，行业需要更多权威、公开的相关数据，尤其是能够及时反馈政策成效的相关数据。一方面有益于中央部委和地方主管部门确认政策成效，及时调整政策力度和范围，另一方面也可合理引导市场预期，避免小样本误差，建立企业和舆论对市场现况的正确认知，提振购房者信心，从而推动新的供求平衡点加快到来，完成房地产发展新模式的构建目标。