2025年4月中国房地产研报：二手房市场量增价稳，持续积蓄回暖势能

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点二手房市场量增价稳，持续积蓄回暖势能中国房地产研报2025 年 4 月 版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点二手房市场量增价稳，持续积蓄回暖势能导读：高频交易小区同比翻番，扫清低价挂牌房源，积蓄上涨势能文/马千里在月中的国新办经济数据发布会上，对于记者关于“3 月份数据是否放缓偏悲观”的提问，统计局副局长盛来运表示，无论是一线城市还是二三线城市，无论是新房还是二手房，价格均有积极变化。3 月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨，二线、三线城市住宅销售价格环比降幅收窄。CRIC 监测重点城市 3 月份整体来访、认购迎来普涨，平均去化率也恢复至四成以上。核心城市房价亦在积蓄进一步向上势能，在上月房价上涨小区数量创新高之后，本月进入短暂调整期，仍有 49%小区房价环比上涨，议价空间延续低位运行。与高频交易小区的大幅增长同步，刚需、改善类买方开始扫清当前的低价挂牌房源，为下一波房价上涨积蓄势能：1.高频成交小区数量同比翻番，致房价上涨小区占比有所回落为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等 11 个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近 2 个月交易量不小于 5 套。从统计结果来看，3 月有 49%的小区成交价格环比上升，较上月回落 7.4 个百分点。本月房价上涨小区数量减少的原因主要有二，其一，2 月份基数过高，上月多达 56%的小区成交价格环比上升，当前行业仍在寻求新的供求关系平衡点，3 月份上涨小区占比重回半数附近属情理之中；其二，交易量增长带来更多平价房源成交，大量小区房价不再继续上涨。3 月高频交易小区数量同比增长 132%，较上月增幅再度提升了 45 个百分点，二手房市场交易热度高位上行。CRIC 统计数据显示，3 月份核心城市二手房交易量平均增长 21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超过 40%。与成交价上涨小区占比的减少一致，卖方心理预期也在同步调整。2025 年 3 月，有 38.9%的小区挂牌价格环比上涨，较上月回落 1.1 个百分点，不过较上年同期仍提升 7.9 个百分点。在 2024 年下半年，挂牌价格上涨的小区占比均不足 35%。总体而言，2025 年以来卖方信心较 2024 年有所提振，随着供求双方预期趋于一致，挂牌价和成交价上涨小区占比的差距也在进一步拉近。3 月份成交价格上涨小区数量虽有所下降，但高频交易小区仍在快速增长，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房价指数保持环比上涨，其中杭州环比涨幅更是高达 1%。在规模指标延续高速增长的背景下，本月房价上涨小区占比下降，为行业筑底阶段典型的“量在价先”，价格预期正在积蓄进一步上涨势能，房价预期仍在持续改善。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点图：2025 年 3 月典型城市二手房挂牌价与成交价环比上涨小区占比高频交易小区数量增加，成交价上涨小区占比回落说明：高频小区筛选标准为近 2 个月成交套数均不小于 5 套。农历新年后完善了小区样本库，并更新了往期对应数据数据来源：CRIC2. 武汉七成小区房价环比上涨，沪津杭宁连续两个月过半小区房价上涨从城市表现来看，武汉有 69%的小区房价环比上涨，高居首位。正如上月所预计，2 月份房价上涨小区占比较低的武汉，本月迎来了“补涨”。结合成交规模表现来看，3 月份武汉二手房交易量突破 100 万平方米，环比增长接近 47%，同比增长 22%。此外上海、天津、杭州、南京连续两个月均有过半小区房价环比上涨，其中杭州二手房成交量更是环比增长达到 90%。联系土地市场来看，上海、杭州土拍延续火热表现，就连长期沉寂的南京，也在 4 月 2 日迎来了睽违已久的高溢价土拍，珠江路地块拍出了 43%的高溢价。就同比数据来看，房价上涨小区较 2024 年 3 月大致持平，与 2024 年同期持平。联系环比数据来看，上海、天津、杭州、南京连续两个月均有过半小区房价上涨，典型如杭州 2025 年 3 月二手房价指数环比增长 1%，创 2022 年 8 月以来 70 城环比涨幅新高，这些城市买方预期向好，持续释放积极信号。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点图：2025 年 2-3 月及 2024 年 3 月典型城市二手房成交均价环比上涨的小区占比数据来源：CRIC3. 议价空间延续低位，苏州、南京、武汉、西安连续五个月议价空间低于 10%2025 年 3 月，典型城市二手房平均议价空间为 17.7%，环比上升了 0.4 个百分点，不过仍是近一年以来的第二低点，在议价空间连续 7 个月下降之后，再加上二手房交易量的大幅提升，议价空间暂缓收窄亦在情理之中。不过随着市场筑底向好的信号愈加明确，以及二手房交易量再度趋于稳定，随着买卖双方的预期趋同，预计平均议价空间还将再度收窄。图：过去一年典型城市二手房平均议价空间变动趋势说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC分城市表现来看，苏州、南京、西安等 6 个城市近 2 个月平均议价空间均低于 15%，其中苏州、武汉、南京、西安更是连续 5 个月平均议价空间低于 10%，供求双方价格预期持续趋同。而苏州更是连续三个月议价空间处于负值（1 月-1%、2 月-5%、3 月-2%），这意味着部分小区成交房源的平均价格已超过挂牌价，小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，买方信心持续恢复。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点图：2025 年 3 月二手房平均议价空间较小的典型城市说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC4. 高端小区房价再度领涨，成交量增背景下刚需、改善积蓄上涨势能从小区类型来看，本月 52%高端小区房价环比上涨，在 2 月份短暂调整之后，再度有过半小区房价延续涨势。在成交规模上涨周期之中，高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号。与之对应的，刚需、改善类小区房价上涨占比均不及半数，不复 2 月份的双双过半上涨。较高端小区而言，目前刚需、改善类小区挂牌规模更大，在大量平价房源长期待售的背景下，随着成交显著放量，房价走势迎来了新的“平台期”。随着二手房交易的持续放量，买方扫清当前的低价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。议价空间方面，高端小区表现同样突出。3 月议价空间 14%，环比下降 1 个百分点，是各类小区中唯一议价空间收窄的，也是各类小区中议价空间最低的。刚需类小区议价空间回升了 1 个百分点至 20%，改善类小区议价空间 15%，较上月持平。 版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 7克而瑞观点图：各类小区二手房房价上涨占比及议价空间变动趋势说明：刚需、改善、高端的分界线分别为城市项目房价中位数的 1 倍、1.8 倍数据来源：CRIC总结：2025 年 3 月，房地产市场延续筑底回稳态势，核心城市二手房呈现以量换价、蓄势待发的阶段性特征。CRIC 监测数据显示，49%的小区成交价格环比上涨，虽较上月回落 7.4 个百分点，但高频交易小区数量同比激增 132%，