资产配置专题报告：公募REITs网下打新策略收益测算

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年 04 月 25 日资产配置报告研究所：证券分析师：林加力S0350524100005linjl01@ghzq.com.cn[Table_Title]公募 REITs 网下打新策略收益测算——资产配置专题报告最近一年走势相关报告《资产配置报告：社融总量超预期，信贷结构显现积极变化*林加力，徐凝碧》——2025-04-17《2025 年 4 月大类资产配置月度报告：消费驱动下的新范式*林加力》——2025-04-02《资产配置动态报告：政府债券放量支撑社融增速*林加力，徐凝碧》——2025-03-16《公募 REITs 投资策略：从政策红利到配置价值*林加力》——2025-03-13《资产配置点评报告：1 月企业信贷开门红带动社融超预期*林加力，徐凝碧》——2025-02-15投资要点:市场蓬勃发展，发行机制成熟：自 2021 年试点以来，中国基础设施公募 REITs 市场蓬勃发展。截至 2025 年 4 月 18 日，全市场已累计上市 64 只产品，形成了涵盖 9 大类底层资产的完整谱系。发行机制方面，战略配售、网下发售、公众发售的三层询价与认购体系逐步完善，市场参与主体日趋多元化。在此背景下，REITs 网下打新策略逐渐成为受关注的收益工具。事件驱动策略，把握价差机会：该策略属于事件驱动型策略，其核心逻辑在于捕捉一级市场发行价与二级市场初期交易价格之间存在的定价效率差异。投资者通过网下询价以发行价获配份额，并在限售期结束后，在预设的交易窗口择机卖出，以捕获这一潜在的价差收益。相较于长期持有 REITs 需承担宏观经济变化、市场利率风险等，本策略的持有期显著缩短且界限清晰。资金从网下获配确认到网下限售期结束，通常仅涉及十几天至一个月左右时间，有助于控制风险敞口。多元情景测算，收益机会显著：基于历史数据分析，我们发现 REITs上市后的涨跌幅与网下有效认购确认比例呈现显著关系，其中对数模型（R²≈0.49）能更好地拟合历史数据。模型测算显示在中性情景假设下（年发行 30 单，平均网下有效认购确认比例 2%，资金成本 1.7%），模型录得约 9.31%的年化净收益率。乐观情景（年发行35 单，确认比例 1%）收益率降至 5.91%，而悲观情景（年发行 25单，确认比例 3%）收益率达 10.32%。这表明并非追求最热门的项目就能最大化策略的年化收益，低获配比例拉低了实际贡献，且高频参与放大了资金成本的拖累。警惕破发风险，倒推合理仓位：策略最大风险可能在于参与项目破发，模型显示，当网下认购确认比例达 90%时，上市后价格平均累计下跌 2.35%，单次投资净损失约 2.21%。若全年参与 30 单，4 次极端亏损即将全年的累计净收益转为负数。为此，建议将单次打新资金占比控制在 45.23%以内，确保极端情况组合单次损失不超 1%。风险提示：项目发行节奏不及预期；行业政策超预期调整风险；国内宏观经济政策不及预期；样本数据代表性风险；模型失效风险。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2内容目录1、 策略简介.................................................................................................................................................................42、 模型构建与核心收益测算.......................................................................................................................................52.1、 核心参数设定.................................................................................................................................................. 52.2、 模型测算结果.................................................................................................................................................. 62.3、 模型进阶结果.................................................................................................................................................. 82.4、 中签率的驱动因素......................................................................................................................................... 113、 风险分析与策略考虑............................................................................................................................................ 134、 风险提示.............................................................................................................................................................. 14证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3图表目录图 1： 上市首日涨跌幅与网下认购确认比例................................................................................................................ 7图 2： 上市第四日累计涨跌幅与网下认购确认比例..................................................................................................... 7图 3： 各年不同资产类型 REITs 上市首日涨跌幅的估计边际均值............................................................................. 11表 1： 不同情景假设下网下打新策略的年化净收益率.....