发债房企2024年年报总结：营收利润整体下降，行业持续调整

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2025 年 05 月 12 日 行业深度研究 中性 / 维持 房地产 房地产 发债房企 2024 年年报总结：营收利润整体下降，行业持续调整  走势比较  子行业评级 房 地 产 开 发和运营 无评级 房地产服务 无评级 相关研究报告 <<太平洋房地产日报（20250509）：保利置业竞得上海杨浦区宅地 >>--2025-05-10 <<太平洋房地产日报（20250508）：北京下调个人住房公积金贷款利率>>--2025-05-08 <<太平洋房地产日报（20250507）：央行降低个人住房公积金贷款利率0.25 个百分点>>--2025-05-08 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、利润端：营收及利润同比下降，盈利能力走弱。 2024 年 40 家样本发债房企营业收入 2.79 万亿元，同比下降 9.8%，增速由正转负；样本发债房企实现归母净利润合计-334.73 亿元，同 2023年相比由正转负，毛利率为 16.07%，较 2023 年同比下降 3.11 个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。 二、现金流量端：房企现金流承压，投资支出降低。 2024 年 40 家样本发债房企的经营性现金流净额为 3203.77 亿元，较23 年同比下降 24.5%，其中有 28 家房企经营性现金流降低，仅有 12 家实现正增，多数房企的经营获利能力弱化。投资性现金流净流出共计 679.34亿元，较 23 年减少了 58.44%，投资支出降低，筹资活动现金流净额约-3141.98 亿元，较 2023 年同期同比少减 17.46%。房地产行业整体融资环境收紧，债务偿还压力不断增大。 三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。 2024 年末 40 家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为 68.76%，较 2023 年提升了 0.2 个百分点，净负债率为 107.94%，同比 2023 年上升了 9.55 个百分点，现金短债比从 1.30 提升至 1.39，仍存一定短期债务压力。综合融资成本较 2023 年下降 41 个百分点至 3.94%，普通地方国企和民企相对较高。 四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。 2024 年 37 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较 23 年同比下降 25.47%至 28916 亿元，其中，仅有 3 家房企的全口径销售额实现正增长。权益销售比大部分在 60%以上。 五、投资建议： 受到行业深度调整影响，2024 年发债房企营收和归母净利润较 23 年均降低，盈利能力承压，资金流动性压力较大，中央一揽子政策助力推动房地产市场止跌回稳，去年年末中央经济工作会议再次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为 2025 年房地产市场定调，释放积极信号。此外，中央提出鼓励发行专项债券收回收购存量房、存量土地政策，有助于改善市场供求关系，部分房企也在积极探索相关业务机会。展望 2025 年，相关政策有望持续加力，助力房地产市场止跌回稳。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 六、风险提示： 房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期 (20%)(8%)4%16%28%40%24/5/1324/7/2424/10/424/12/1525/2/2525/5/8房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P2 发债房企 2024 年年报总结：营收利润整体下降，行业持续调整 目录 一、 样本说明 ...................................................................... 4 二、 利润端：营收及利润同比下降，盈利能力走弱 ....................................... 4 2.1 营收整体同比下降，央国企龙头表现相对较优 ......................................... 4 2.2 归母净利润整体由正转负，盈利能力明显承压 ......................................... 5 2.3 毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩 ........................................... 6 三、 现金流量端：房企现金流承压，投资支出降低 ....................................... 7 3.1 经营性净现金流下降，房企现金流承压 ............................................... 7 3.2 投资性净现金流同比少流出，投资支出降低 ........................................... 7 3.3 筹资性净现金流流出规模减少，偿债压力仍较大........................................ 8 四、 负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存 ......................................... 9 4.1 剔预资产负债率和净负债率提升，现金短债比增加 ...................................... 9 4.2 综合融资成本下行，普通地方国企和民企相对较高 ..................................... 10 五、 销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优 ...................................... 11 六、 投资建议 ..................................................................... 12 七、 风险提示 ..................................................................... 13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P3 发债房企 2024 年年报总结：营收利润整体下降，行业持续调整 图表目录 图表 1： 样本选取发债房企名单 ......................................................... 4 图表 2： 发债房企样本营收规模及同比增速 .........