2024年报及2025Q1业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 保利发展（600048.SH）2024 年报及 2025Q1 业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售 2025 年 5 月 12 日 推荐/维持 保利发展 公司报告 公司发布 2024 年及 2025Q1 业绩：公司 2024 年实现营业总收入 3116.7 亿元，同比下滑 10.2%，归母净利润 50.0 亿元，同比下降 58.6%.2025Q1 营业总收入 542.7 亿元，同比增长 9.1%，归母净利润 19.5 亿元，同比下滑 12.3%。 由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来 2 年营收仍面临一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自 2022 年以来持续下降，2024 年销售金额为 3230 亿元，同比下滑 23.5%。我们根据销售规模拟合竣工规模，测算 2025 年地产销售收入约下滑 8.9%。 市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28 个核心城市 2024 年销售占比达到 90%，同比提升 2 个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新增土储计容建面均价从 2021 年的 0.73 万/平大幅度提升至 2024 年的 1.69 万/平，销售均价亦从 2021 年的 1.6 万/平提升至 2024 年的 1.8 万/平。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，2024 年，公司 2022 年及以后获取的增量项目销售金额贡献近 2000亿元，占全年销售金额六成。2025 Q1，公司实现销售金额 630 亿元，同比增长 0.07%，销售均价进一步提升至 2.05万/平。高均价的增量项目有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构。 公司融资成本不断下降，85 亿可转债获批，持续保持融资优势。2024 年，公司新增有息负债综合成本同比下降 22BP 至 2.92%，有息负债综合融资成本同比下降 46BP 至 3.1%，均创历史新低。公司市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模 85 亿元，进一步拓宽创新融资渠道，融资能力保持领先。 公司盈利预测及投资评级：公司加力聚焦核心城市，持续改善土储质量，销售规模领先，融资优势明显，但短期公司存量土储可能面临一定的去化和减值压力。我们预计 2025-2027 年公司每股收益分别为 0.39 / 0.38 / 0.51 元。根据可比公司法，可比公司 2025 年 PB 均值为 0.67x，给予 10%的估值折溢价，对应 0.60~0.73 倍 PB，2025 年公司目标价 9.75~11.92 元，维持“推荐”评级。 风险提示：销售表现不及预期；结算规模不及预期；资产减值规模超预期。 财务指标预测 指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 346,828.1 311,666.3 285,992.5 267,673.0 271,784.7 增长率(YoY) 23.42% -10.14% -8.24% -6.41% 1.54% 归母净利润(百万元) 12,067.2 5,001.2 4,593.1 4,502.5 6,108.0 增长率(YoY) -34.23% -58.56% -8.16% -1.97% 35.66% 净资产收益率(ROE) 6.11% 2.52% 2.32% 2.26% 3.05% 每股收益(元) 1.01 0.42 0.39 0.38 0.51 PE 8.2 19.6 21.4 21.8 16.1 PB 0.51 0.51 0.51 0.51 0.50 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 交易数据 52 周股价区间（元） 11.65-7.45 总市值（亿元） 1,010.31 流通市值（亿元） 1,010.31 总股本/流通A股（万股） 1,197,044/1,197,044 流通 B 股/H 股（万股） -/- 52 周日均换手率 1.96 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 52 周股价走势图 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号： S1480521080001 -25.1%-12.5%0.1%12.7%25.3%37.8%5/98/811/72/65/8保利发展沪深300P2 东兴证券公司报告 保利发展（600048.SH）：2024 年报及 2025Q1 业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 附表：公司盈利预测表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E 流动资产合计 1,167,068 1,102,909 1,029,245 941,271 营业收入 311,666 285,992 267,673 271,785 货币资金 134,167 134,505 136,287 139,914 营业成本 268,260 245,024 234,800 238,045 应收票据及应收账款 4,954 4,546 4,255 4,320 税金及附加 5,904 5,417 4,818 4,892 预付款项 24,094 22,003 21,085 21,376 销售费用 8,893 7,722 6,826 6,795 存货 798,559 737,149 671,392 582,815 管理费用 5,081 4,576 4,149 4,185 其他流动资产 205,293 204,706 196,226 192,845 研发费用 56 43 27 27 非流动资产合计 168,040 170,330 172,774 175,512 财务费用 4,643 8,891 7,731 6,787 长期股权投资 101,288 102,470 103,700 104,945 资产减值损失 5,056 4,150 1,476 1,469 投资性房地产 35,651 38,418 41,009 43,638 信用减值损失 667 522 160 157 固定资产 5,586 4,552 3,709 3,022 公允价值变动收益 76 - - - 使用权资产 3,897