收租资产系列报告之九:消费类REITs扩容提质,运营稳健表现亮眼
消费类REITs扩容提质,运营稳健表现亮眼——收租资产系列报告之九证券研究报告2025年5月9日杨侃投资咨询资格编号:S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号:S1060522070003郑茜文投资咨询资格编号:S1060520090003证券分析师请务必阅读正文后免责条款行业深度报告 地产行业强于大市(维持)投资要点1•消费基础设施REIT涨幅居前,受益于基本面及政策预期双催化:年初以来中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前,其中消费基础设施REITs涨幅居前,我们认为消费基础设施REITs涨幅居前,主要系底层资产运营良好,低利率环境下分红稳健且具备吸引力,叠加国内以旧换新等促消费政策催化、扩内需预期等,获得投资人追捧。促消费政策落地成效显现,2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数均有所回升。•消费基础设施REITs2024年报显示,底层资产经营状况稳定向好:消费类REITs底层资产为偏大众消费的商场、超市、农贸市场等,民生属性与消费韧性较强,2024年出租率及收缴率均维持高位,数据可得的7支消费类REIT中,4支超额完成年度预测。从租金单价水平、2024年租金增幅维度看,华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT表现更优,主力店面积占比相对较低,反映商场整体综合运营较好,无需过度依赖主力店引流,亦为购物中心腾挪更多运营调整空间,便于灵活调整品牌组合,提升整体租金收益。华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT剩余租期较短,或意味后续调铺调租空间更为灵活,租金增长更具潜力。从资产运营机构抽取的浮动管理费看,华夏华润商业REIT管理机构作为成熟商管运营商,抽取浮动管理费遥遥领先,2024年已过亿。此外相比发行估值,华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏华润商业REIT2024年估值均有所调增,亦与其运营情况强相关。从可供分配金额年化分派率看,消费类REITs均超过招股书中2024年度预测分派水平,体现稳定回报的“债性”特征。•国内消费类REITs拟进入“存量+增量”双轮驱动阶段,新品类、外资玩家进入:华夏华润商业REIT宣布启动扩募计划(拟收购苏州昆山万象汇项目),为国内消费类公募REIT拟首次扩募,标志着消费类REITs进入“存量+增量”双轮驱动阶段。我们认为相比一二线城市新增与存量商业竞争加剧,部分低能级区域由于市场规模相对稳定且竞争者较少,其标杆项目经营预期稳定性更强,此次扩募亦为该类商业退出提供探索意义。此外2025年消费基础设施REITs迎来底层资产品类上新,全国首单农贸市场公募REITs(易方达华威农贸市场REIT)上市,其特征更倾向于商业消费与仓储物流的结合。近期国内消费类REITs亦引入外资玩家,凯德投资申报中国首单外资消费类公募REITs,叠加凯德扩募储备资源丰富,基金上市后,成长性值得关注。•投资建议:国内购物中心经历多轮发展,存量规模持续扩张,竞争格局相对稳定;存量时代下购物中心存量项目改造、轻资产输出、深度运营趋势增强。我们认为优质购物中心出租率高、销售额稳定,运营经验难以模仿复制,具备长期投资价值,建议关注优秀购物中心开发运营企业(如华润置地、龙湖集团、华润万象生活、星盛商业等),以及相关消费类基础设施REITs(如华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT等)投资机会。•风险提示:1)国内经济增速回落,消费增速大幅下行风险;2)存量竞争加剧,购物中心格局恶化风险;3)购物中心创新升级低于预期风险。目录C O N T E N T S前言2消费类REITs经营业绩等对比投资建议与风险提示新阶段:扩募、新品类、外资玩家进入前言3 年初以来,中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前,其中消费基础设施REITs涨幅居前,我们认为消费基础设施REITs涨幅居前,主要系底层资产运营良好,低利率环境下分红稳健且具备吸引力,叠加国内以旧换新等促消费政策催化、扩内需预期等,获得投资人追捧。 此外,消费基础设施REITs年内迎来底层资产品类上新,全国首单农贸市场公募REITs(易方达华威农贸市场REIT)上市;华夏华润商业REIT发布拟扩募公告,为首只启动扩募的消费REITs;凯德投资申报中国首单外资消费类公募REITs,国内消费类REITs引入外资玩家。因此本篇报告聚焦消费基础设施REITs的市场关心问题展开讨论。消费基础设施REITs年初以来涨幅(剔除上市首日涨跌幅,截止2025年4月24日)资料来源:wind、平安证券研究所051015202530354045华夏大悦城商业REIT华夏首创奥莱REIT华安百联消费REIT嘉实物美消费REIT中金印力消费REIT易方达华威农贸市场REIT华夏金茂商业REIT华夏华润商业REIT%年初以来涨跌幅(剔除上市首日涨跌幅)目录C O N T E N T S前言4消费类REITs经营业绩等对比投资建议与风险提示新阶段:扩募、新品类、外资玩家进入消费基础设施REIT受益于基本面及政策预期双催化5 促消费政策落地成效显现,2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数均有所回升。2024Q4以来社零累计同比增速持续提升资料来源:商务部官网、中国政府网、wind、平安证券研究所34562024/22024/52024/82024/112025/2%中国:社会消费品零售总额:累计同比2024Q4以来消费者信心指数回升83848586878889902024/12024/42024/72024/102025/1中国:消费者信心指数出台时间文件/会议2024.3.27商务部等14部门关于印发《推动消费品以旧换新行动方案》的通知2025.3.16中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》2024年以来中央层面促销费政策加码发力 2024年以来,中央及地方层面一系列促消费政策落地,涉及加大补贴力度促进大宗消费更新升级、加大生育养育保障力度等,焕发消费信心。消费基础设施REITs底层资产经营状况良好——出租率、收缴率6 我们梳理已上市的消费基础设施REITs2024年报看,出租率及收缴率均维持高位,底层资产经营状况稳定向好。从出租率指标看,2024年已上市的消费REITs底层物业出租率均在95%以上,其中华夏华润商业REIT整体出租率最高,达99%;收缴率均接近100%。 已上市消费基础设施REITs底层资产为偏大众消费的商场、超市、农贸市场等,民生属性与消费韧性较强。消费基础设施REITs底层资产出租率较高(2024年)注:易方达华威农贸市场REIT未发布2024年年报,因此未纳入比较行列;资料来源:基金公告、平安证券研究所消费基础设施REITs底层资产收缴率较高(2024年)9998.7398.198.0797.9196.4395.5693949596979899100%10010010099.9799.9699.497.19596979899100%消费基础设施REITs底层资产经营状况良好——收入完成率7 从底层资产营业收入完成度看,数据可得的7支消费类REIT中,4支超额完成年度预测。华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费R
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