华润置地(01109.HK)开发业务保持行业领先，投资物业经营状况良好

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容优于大市华润置地（01109.HK）开发业务保持行业领先，投资物业经营状况良好核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价27.35 港元总市值/流通市值195031/195031 百万港元52 周最高价/最低价32.30/18.56 港元近 3 个月日均成交额582.97 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《华润置地（01109.HK）-核心净利润同比降低 5%，经常性业务贡献 51%利润》 ——2024-08-30《华润置地（01109.HK）-业绩保持正增长，经常性业务有效平滑开发销售型业务波动》 ——2024-03-28《华润置地（01109.HK）-业内稀缺的全能型央企选手，地产开发和商业运营能力俱佳》 ——2024-02-02《华润置地（01109.HK）-业绩稳增，拿地积极》 ——2023-09-01核心净利润同比-8%，经常性业务贡献占比提升。2024 年，公司实现营业收入 2788 亿元，同比+11%，其中经常性业务收入 416 亿元，同比+7%，占比 15%；实现核心净利润 254 亿元，同比-8%，其中经常性业务贡献核心净利润 103亿元，同比+8%，占比 41%，同比提升 6pct。2024 年，公司核心净利率 9.1%，同比下降 1.9pct，主要因为毛利率 21.6%，同比下降了 3.6pct；其中，开发销售型业务毛利率下降 3.9pct 至 16.8%，而经营性不动产业务的毛利率提升0.4pct 至 70.0%，助力公司稳健经营。2024 年，公司每股派息 1.32 元，全年派息率连续多年保持在 37%。开发销售型业务经营稳健。2024 年，公司开发销售型业务收入 2372 亿元，同比+12%；签约销售额 2611 亿元，同比-15%，其中一二线城市销售额占比90%，权益销售额占比 69%；销售额行业排名第 3，同比提升 1 个名次，市占率 2.7%，保持行业领先地位。公司谨慎投资，2024 年新增土储建面 393 万㎡，同比-70%，其中一二线城市投资占比 94%，权益拿地金额占比 68%，保持合理。2024 年，以新增土储拿地金额/当年签约销售金额计算的投资强度为 30%，虽然同比有所降低，但截至 2024 年末，公司总土储建面为 5194 万㎡，仍然充裕；同时新增土储楼面价提升至 2.0 万元/㎡，以新增土储楼面价/当年签约销售均价计算的房地比为 1.2，期待后续销售均价提升，减轻销售规模受面积减少的冲击。购物中心规模保持增长且经营状况良好。2024 年，公司经营性不动产业务收入为 233 亿元，同比+5%，其中购物中心业态租金收入为 194 亿元，同比+8%，占比为 83%，同比提升 3pct。截至 2024 年末，公司在营购物中心 92 个，其中 71 个项目在当地零售额排名前三，占比 77%；当年新开业购物中心 16 个，创下历史新高。2024 年，公司在营购物中心整体出租率 97.1%，同比提升0.6pct；在营购物中心实现零售额 1953 亿元，占社零售总额的比重为 0.4%，同比+19%，其中同店同比+5%；以租金收入/零售额口径计算的租售比 12%，毛利率 76%，同比均基本持平。公司各项财务指标健康且持续改善。截至 2024 年末，公司总资产为 1.1 万亿元，其中投资物业占比 24%；净资产为 3967 亿元，同比+3%；货币资金为1313 亿元，同比+17%；净有息负债率 31.9%，同比下降 0.7pct；剔除预收的资产负债率 55.6%，同比下降 1.8pct；加权平均融资成本为 3.11%，同比下降 45 个基点。2024 年，公司经常性业务收入能覆盖 2 倍股息及利息倍数，偿债资金压力较小。投资建议：考虑到开发销售型业务结算规模和毛利率下行压力，我们略下调公司的盈利预测，预计公司 2025-2026 年收入分别为 2469/2282 亿元（原值为 2511/2419 亿元），2025-2026 年归母净利润分别为 245/241 亿元（原值为 263/267 亿元），对应每股收益分别为 3.43/3.39 元，对应当前股价 PE分别为 7.3/7.4 倍，维持“优于大市”评级。风险提示：若房地产行业基本面下行超预期，利好政策推出力度和落地效果不及预期，公司开发销售型物业销售规模和销售价格将受到影响，结算规模和结算毛利率有可能继续下行；若消费景气度受外部环境或宏观经济波动影响，公司经营性不动产业务租金收入和盈利水平有可能不及预期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告盈利预测和财务指标202320242025E2026E2027E营业收入(百万元)251,137278,799246,860228,155223,029(+/-%)21.3%11.0%-11.5%-7.6%-2.2%归母净利润(百万元)2777025420244602414724426(+/-%)2.9%-8.5%-3.8%-1.3%1.2%每股收益（元）3.893.563.433.393.43EBITMargin19.6%16.7%17.4%18.1%18.5%净资产收益率（ROE）12.3%9.5%8.4%7.7%7.4%市盈率（PE）6.57.17.37.47.3EV/EBITDA19.519.019.219.519.5市净率（PB）0.680.660.620.590.57资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3核心净利润同比-8%，经常性业务贡献占比提升。2024 年，公司实现营业收入 2788亿元，同比+11%，其中经常性业务收入 416 亿元，同比+7%，占比 15%；实现核心净利润 254 亿元，同比-8%，其中经常性业务贡献核心净利润 103 亿元，同比+8%，占比 41%，同比提升 6pct。2024 年，公司核心净利率 9.1%，同比下降 1.9pct，主要因为毛利率 21.6%，同比下降了 3.6pct；其中，开发销售型业务毛利率下降3.9pct 至 16.8%，而经营性不动产业务的毛利率提升 0.4pct 至 70.0%，助力公司稳健经营。2024 年，公司每股派息 1.32 元，全年派息率连续多年保持在 37%。图1：公司历年营业收入及同比图2：公司历年核心净利润及同比资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司历年毛利率及核心净利率图4：公司历年各业务类型毛利率资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：