公募REITs系列：24年报全解析，经营、估值与投资者结构透视

2025 年 4 月 23 日 公募 REITs 系列 24 年报全解析：经营、估值与投资者结构透视 债券深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 债券报告 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@ pingan.com.cn 陈蔚宁 投资咨询资格编号 S1060524070001 chenweining369@ pingan.com.cn 事项： 24 年 12 月以前上市的 51 只 REITs 已公布 24 年年报，年报发布后风险偏好收敛，REITs 中经营相对稳健的行业和个券表现较好。 平安观点：  REITs 年报较四季报披露晚 2 个月，但是能提供经营细节、资产估值调整和投资者行为方面的信息。24 年年报披露进一步优化，增加了评估参数调整的情况，有助于投资者理解 REITs 估值的变化。  按行业展望从弱至强，产业园&仓储物流＜交通<能源&保障房＜公用事业＜消费。产业园、仓储物流经营仍有压力，或暂未至拐点。产业园同质化竞争严重，新增供给持续进入市场；仓储物流 24 年以来供应量已边际放缓，若需求平稳则有望磨底。交通板块大规模调降收入预期，涉及的地域广泛，且幅度较深。能源板块当期经营仍相对稳定，但电力市场化交易可能加大收入波动。保障房经营波动不大，但竞品入市较多，部分 REITs 调低租金或出租率预期。水利、生态环保等公用事业板块整体稳定，行业层面暂未见系统性趋势，关注或有的涨价空间。消费板块，周边增量竞品较少，部分资产提升租金预期。  受产业园、仓储物流、交通经营预期下降的影响，估值以调降为主。产业园评估值普遍下降 3%至 7%，仓储物流评估值普遍下降 1%至 4%；交通板块在年限缩短、经营弱化的共同作用下，评估值普遍下降 3%至 15%；能源板块估值普遍下降，但降幅分化大，主因经营期限缩短、部分个券经营预期调降。期限长、经营稳定的保障房、消费评估值变动不大，部分消费 REITs 评估值上涨近 3%。折现率多数在无风险收益率的带动下有所下行，幅度约 0.25个百分点，仅部分能源 REITs 因电力市场化逆势调增折现率。  投资者结构方面，证券自营是 24 年下半年增持 REITs 最多的机构投资者，持仓市值已超过保险，主要是 24 年上半年以前已进入 REITs 市场的投资者增持，反映出证券自营的投资行为对二级市场价格走势更敏感。此外，保险对消费的偏好边际提升，或因保险近年对消费类不动产的投资兴趣 较为浓厚。  风险提示：代表性偏误；个别账户分类合理性欠佳；政策大幅转向，经济基本面变动超预期。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 债券·债券深度报告 2/ 21 正文目录 一、年报的增量信息：经营细节、资产估值、投资者行为 ............................................................................... 4 二、24 年报评估值调整所蕴含的行业趋势 ....................................................................................................... 4 2.1 不调整假设，产权类评估值应持平或上升、经营权类评估值易下降 ........................................................... 4 2.2 24 年约半数 REITs调降评估值 .............................................................................................................. 5 三、个券层面经营细节补充 ........................................................................................................................... 14 3.1 业绩下行，且季报信息不够充分 ........................................................................................................... 14 3.2 经营整体平稳，但波动明显加大 ........................................................................................................... 15 3.3 年报补充披露的新增竞品 .................................................................................................................... 15 四、投资者结构：证券自营是最大增持机构................................................................................................... 17 五、总结 ....................................................................................................................................................... 18 六、风险提示 ................................................................................................................................................ 20 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 债券·债券深度报告 3/ 21 图表目录 图表 1 不调整资产假设时，资产估值先增后降（元）....................................................................................... 5 图表 2 24 年 REITs 底层资产评估值变动范围为-17%至+3% .....................................................................