地产行业周报：四月楼市平稳收官，关注高价项目去化表现

1四月楼市平稳收官，关注高价项目去化表现证券研究报告2025年5月5日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点： 4月重点50城新房日均成交同比降27.3%，根据克而瑞数据，4月百强房企操盘金额同比降8.7%。近期土拍市场持续升温，在房企投资策略趋同背景下，市场担忧优质房企项目毛利率及去化表现，5月上海等地高单价项目将逐步入市，若后续该批项目通过产品溢价提升毛利率同时保持高去化，或有望进一步提振市场信心。减值压力持续释放，2025年报表端表现有望底部企稳。随着房企年报披露完毕，2024年行业资产减值及毛利率承压仍存，但我们认为经历2022-2024年持续消耗，早期滞重库存减值压力已经有一定释放，同时市场对于早期项目减值/去化压力预期已比较充分，更需要关注新拿地项目去化率及利润率情况。展望2025年，随着核心城市核心区及好房子逐步企稳、叠加2022年项目步入结转周期，预计行业报表端表现有望底部企稳，部分优质房企有望率先走出业绩低谷。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：多地发布楼市新政，提高公积金贷款额度。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。上周(4.26-5.2)重点50城新房成交0.5万套，环比降69.7%，重点20城二手房成交0.9万套，环比降59.3%。4月重点50城新房日均成交同比降27.3%，环比降39.8%；重点20城二手房日均成交同比降3.7%，环比降11.2%。2）库存环比持平，去化周期20.7个月。16城取证库存9164万平，环比持平，去化周期20.7个月。资本市场监测：1）地产债：上周境内地产债发行16.25亿元。2）地产股：上周房地产板块跌3.04%，跑输沪深300（-0.43%）；当前地产板块PE（TTM）39.93倍，估值处于近五年96.96%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。2025年4月30日 重庆持续用力推动房地产市场止跌回稳，加强“好房子”规划设计建设政策环境监测-政策梳理3资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年4月28日 韶关广东韶关住房公积金最高贷款额度提升至80万元2025年4月30日 武汉发布九条购房新政，巩固房地产市场稳定态势2025年4月30日 遂宁在主城区买房公积金贷款额度提高至100万元市场运行监测4资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：上周(4.26-5.2)重点50城新房成交0.5万套，环比降69.7%，重点20城二手房成交0.9万套，环比降59.3%。4月重点50城新房日均成交同比降27.3%，环比降39.8%；重点20城二手房日均成交同比降3.7%，环比降11.2%。-80%-40%0%40%80%120%2024.42024.62024.82024.10 2024.122025.22025.4新房月日均成交同比一线同比二线三线00.511.522.533.5024624.6.2224.8.2224.10.2224.12.2225.2.2225.4.2250城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比持平，去化周期20.7个月点评： 16城取证库存9164万平，环比持平，去化周期20.7个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.5.1322.7.1522.9.16 22.11.18 23.1.2723.3.3123.6.223.8.423.10.623.12.824.2.924.4.1224.6.1424.8.16 24.10.18 24.12.20 25.2.2125.4.2516城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多上行。R001上行26.99BP至1.85%，R007上行18.09BP至1.84%。截至4月30日，OMO存量（MA10）余额为10461.3亿元，较4月25日增加3022.9亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系.流动性环境：资金价格均上行资料来源：Wind，平安证券研究所7R007环比上行18.09BP (%)资金价格多上行（%）OMO存量（MA10）环比上行资本市场监测——境内债2020年1月10日上周地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为16.25亿元，总偿还量为34.95亿元，净融资额为-18.7亿元。到期压力方面，25年地产债到期压力整体小于24年，25年全年到期和提前兑付的规模总共3339.7亿，同比24年减少约3.57%；向后看，26年3月是债务到期压力最大的月份，到期规模约477.2亿。境内房地产债发行：发行量、净融资环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所8-50050100150200250W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元202320242025-200-150-100-50050100150W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元202320242025010020030040050060070080023-0123-0423-0723-1024-0124-0424-0724-1025-0125-0425-0725-1026-0126-0426-0726-10亿元总偿还量到期+提前兑付8资本市场监测——地产股2020年1月10日上周房地产板块跌3.04%，跑输沪深300（-0.43%）；当前地产板块PE（TTM）39.93倍，高于沪深300的12.21倍，估值处于近五年96.96%分位。板块涨跌排序资料来源：Wind，平安证券研究所行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图-0.43%-3