2025年房地产行业中期投资策略：“好房子”形成品质代差，拓宽房地产增量需求

“好房子”形成品质代差，拓宽房地产增量需求—2025年房地产行业中期投资策略姓名 齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn2025年5月5日姓名 胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn姓名 杜致远（联系人）证书编号：S0790124070064邮箱：duzhiyuan@kysec.cn证券研究报告核心观点1. 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长：2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经非常大，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，高于前两轮宽松周期，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必要选择。2. “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放：我国的住房发展已经进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出：增加改善性住房特别是好房子供给；2025年3月，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求，预计未来新建住宅品质将持续提升。3. 从有到优，拓宽房地产增量需求：从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间 ，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间；相较于六普2010年时候的水平，已经有了长足的进步，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。4. 投资建议：我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转、销售数据下滑导致商品房供过于求，库存去化周期拉长。预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加“好房子”系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。5.风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。1“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放23目 录CONTENTS供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长从有到优，拓宽房地产增量需求4投资建议5风险提示中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑资料来源：经济日报、新华社等、开源证券研究所1.12023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。2024年4月和7月中央政治局会议提出“消化存量和优化增量住房”，去库存措施加速出台。2024年9月，政治局会议在去库存政策外，提出“促进房地产市场止跌回稳”，在去库存周期中仍然要保持量价平稳。日期政治局会议去库存表述2023/7/24适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2024/4/30继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新式，促进房地产高质量发展。2024/7/30要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2024/9/26要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024/12/9稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。2025/4/25加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。表1：2023年7月以来中央政治局会议涉及去库存的表述较多中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑数据来源：Wind、开源证券研究所1.1新房层面，Wind 322城宅地成交面积自2019年达到峰值19.6亿平米后开始逐步下降，2024成交7.1亿平，同比-13%；商品住宅销售面积自2021年达到峰值15.7亿平后开始下滑，2024年成交8.15亿平，同比-14%。图1：2021年后宅地和商品住宅成交均下降-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%050000100000150000200000250000300000商品住宅销售面积（万方）322城宅地成交面积（万方）yoy宅地yoy中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑数据来源：CRIC、开源证券研究所1.1根据克而瑞重点30城库存及去化周期数据，截至2025年3月，重点30城平均去化周期为21.3个月，三四线城市去化周期相对更加缓慢。图2：截至2025年3月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%昆明广州西安长沙无锡合肥惠州上海长春北京福州珠海南宁天津武汉重庆常州宁波成都佛山徐州南京苏州深圳郑州厦门青岛杭州济南东莞同比数据来源：CRIC、开源证券研究所图3：截至2025年3月末，大部分城市库存量同比下降05101520253035404502004006008001000120014001600广州北京上海深圳武汉成都惠州天津西安长春青岛佛山重庆昆明南京珠海郑州苏州南宁长沙无锡杭州济南东莞常州宁波徐州厦门合肥福州库存（万方、左轴）去化周期（月、右轴）中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑数据来源：链家网、开源证券研究所1.1二手房层面，挂牌量自2023年6月以来不断攀升，截至2025年4月底，我们跟踪的60城挂牌量达407.28万套，较2023年6月挂牌量增长19.5%，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。图4：二手房挂牌