地产2024年业绩总结：砥砺奋进，向新笃行

敬请参阅最后一页特别声明 1 基本结论 资产负债表：基本满足三道红线要求，资产减值损失有所提升。2024 年多数重点房企中现金短债比、剔预资产负债率、净负债率出现下滑，反映整体地产行业处于缩表的阶段，公司主动调整负债规模。部分重点房企 2024 年短期有息负债占比提升，利用自身优质调整融资结构。存货结构方面，2024 年整体销售市场仍处于下行趋势，各房企竣工存货的占比普遍有所上升。合同负债方面，2024 年除中国海外发展以外，其他房企的合同负债均出现回落，反映 2024年各家房企销售依旧承压。资产减值损失方面，2024 年除绿地控股、中国金茂、滨江集团以外，其他重点房企的资产减值损失相比 2023 年进一步扩大。 利润表：业绩承压仍未缓解，归母净利润跌幅大于营收。2024 年多数重点房企营收面临下滑压力，14 家重点房企中有 9 家出现营收同比下滑。从绝对规模来看央国企仍然是营收规模中占比较高的房企类型。利润方面，2024 年除滨江集团以外，其他重点房企归母净利润均出现下滑。毛利率与净利率方面，由于整体销售情况并未明显好转，相关指标依旧延续下行态势。销管费率方面，2024 年 14 家重点房企中，有 8 家销管费率出现下滑。滨江作为改善型房企的优秀代表，整体销管费率近年来不断保持下行。少数股东损益方面，由于行业下行期整体表现偏弱，但由于前期低权益占比项目较多，因此多数房企 2024 年少数股东损益占净利润比例提升。 现金流量表：经营性现金流分化，融资性现金流出对应缩表趋势。2024 年多数重点房企维持经营性现金流的正向流入，持续强化运营的安全边际，华润、招商、龙湖等具备一定体量经营性业务的房企现金流表现相对稳健及强势。从同比变动来看，在 24 年开发销售及资产运营承压的背景下，部分房企的经营性现金流净额同比明显下滑。从回款的角度看，面对销售下行压力，各房企普遍紧抓回款，以保障自身现金流安全。2024 年在房地产金融政策的持续加码下，央国企开发商的融资渠道持续畅通，部分其他房企的融资困境有所改善，融资性现金流大幅流出的现象有所缓解。 经营端：销售承压，投资收缩，土储下降，融资成本下行。从全口径销售金额来看，2024 年仅剩保利、中海两家开发商的销售额在 3000 亿以上，2000-3000 亿仅华润、万科、招商三家。从销售金额同比来看，24 年仅中海的销售额录得同比+0.3%的增幅。从投资金额同比来看，由于供给端各地方政府普遍缩减了推地规模，需求端房企投资意愿下降（销售下降，后市面临不确定性）或受制于拿地竞争激烈（部分热门地块溢价率较高），因此 24 年多数房企的投资额同比为负。土储方面，2024 年房企的土储建面均进一步下降，其中降幅较大的是金地、龙湖、万科、绿城等。融资成本方面，随着利率中枢的下行以及金融支持地产的加码，24 年开发商融资成本继续下降。 投资建议 今年一季度商品房成交在 2024 年低基数的情况下跌幅明显收窄，考虑到政策仍有发力空间，预计未来地产行业有望实现止跌回稳。从当前行业趋势来看，不同城市之间的分化较为明显，其中一线城市以及部分二线城市修复趋势明显好于其他城市，因此我们首推重点布局深耕杭州，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、建发国际集团、绿城中国；稳健选择头部央国企招商蛇口、中国海外发展等。建议关注地方政府化债，并购重组弹性标的。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 房企选择........................................................................................ 4 一、资产负债表：基本满足三道红线要求，资产减值损失有所提升...................................... 4 1.1、三道红线：多数重点房企均满足三道红线的要求............................................. 4 1.2、短期有息负债占比有所提升............................................................... 5 1.3、存货结构：竣工存货占比有所提升......................................................... 6 1.4、合同负债：多数房企出现下滑............................................................. 7 1.5、资产减值损失：多数房企资产减值损失有所提升............................................. 8 二、利润表：业绩承压仍未缓解，归母净利润跌幅大于营收............................................ 9 2.1、营业收入：尚未摆脱下行趋势............................................................. 9 2.2、归母净利润：整体依旧承压.............................................................. 10 2.3、毛利率、净利率：延续前期下滑态势...................................................... 11 2.4、销管费率：整体表现有所分化............................................................ 12 2.5、少数股东损益：规模及 ROE 均出现下滑，占净利润比例有所提升.............................. 14 三、现金流量表：经营性现金流分化，融资性现金流出对应缩表趋势................................... 15 3.1、经营性现金流表现分化.................................................................. 15 3.2、融资性现金流持续净流出，对应缩表趋势.................................................. 17 四、经营端：销售承压，投资收缩，土储下降，融资成本下行......................................... 18 4.1、销售额普遍下降，改善型房企销售价格上升................................................ 18 4.2、投资金额及强度明显下降，央国企及改善型房企主导土地市场................................ 19 4.3、土储建面规模下降，仍能保障未来几年销售....................