业绩同比正增长，兑现行业领头羊地位；拿地强度提升，布局稳扎稳打，25年销售千亿目标

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2025 年 4 月 28 日 002244.SZ 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 9.99 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 18.5 (5.8) 15.8 71.1 相对深圳成指 20.2 1.1 19.4 64.0 发行股数 (百万) 3,111.44 流通股 (百万) 2,682.35 总市值 (人民币 百万) 31,083.32 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 411.09 主要股东持股比例（%） 杭州滨江投资控股有限公司 45.41 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2025 年 4 月 25 日收市价为标准 相关研究报告 《滨江集团：上半年营收业绩同比下滑；拿地强度仍然较高》20240902 《滨江集团：在手现金大幅增长，24 年销售目标千亿以上》20240430 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业 TOP10》20230831 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 滨江集团 业绩同比正增长，兑现行业领头羊地位；拿地强度提升，布局稳扎稳打，25 年销售千亿目标 摘要：滨江集团公布 2024 年年报。公司 2024 年实现营业收入 691.5 亿元，同比下降 1.8%；归母净利润 25.5 亿元，同比增长 0.7%。2024 年拟每 10 股派发现金红利 0.82 元，现金红利占归母净利润的比例为 10%，股息率为 0.8%。  在当前房企业绩普遍承压的背景下，滨江集团是少有的业绩同比仍实现正增长的房企。2024 年公司营收同比下降 1.8%；归母净利润同比增长 0.7%。业绩同比正增长的原因：1）费用管控能力较强，24 年管理费用、财务费用同比分别下降 29.8%、11.4%，三费率为 2.7%，同比下降 0.4 个百分点。2）资产与信用减值损失减少。24 年公司计提资产减值损失 8.7 亿元，较 23 年减少 29.1 亿元；计提信用减值损失 2.6 亿元，较 23 年减少 2.7 亿元。公司未来业绩有保障，2024 年末公司预收账款为 1254.5 亿元，预收账款/营业收入达 1.78X。  公司短期毛利率仍然承压；不过，由于三费率改善、计提减值损失减少，净利率与归母净利润率明显改善。2024 年公司毛利率为 12.5%，同比下降 4.2 个百分点，主要是因为 2024 年结算的主要项目为 2020、2021 年获得的项目，存在自持等原因导致毛利率较低，我们预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。2024 年公司净利率、归母净利润率分别为 5.5%、3.7%，同比分别提升 1.4、0.1 个百分点，主要是因为三费率下降、计提的减值损失减少。受权益乘数下滑的影响（总资产同比下滑 10.7%，归母净资产同比增长 8.8%），2024 年 ROE 同比下降 7.5 个百分点至 9.2%。  公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至 2024 年末，公司有息负债 374 亿元，同比下降 9.8%，其中银行贷款占比约为 83.2%，直接融资占比约为 16.8%；权益有息负债 305 亿元，较 2024年末下降了 55 亿元。2024 年末公司剔除预收款后的资产负债率为 61.4%，同比提升 1.2 个百分点；净负债率为 0.6%，同比下降 14.5 个百分点，过去两年净负债率下降明显，一方面是因为公司压降有息负债规模取得成效，另一方面是因为经营性现金流持续净流入，货币资金持续出现双位数增长。债务期限构成上，公司短期债务为 103.7 亿元，占比仅为 27.7%，同比下降 4.8 个百分点，现金短债比为 3.58X，同比提升 1.16X。公司近年来融资成本不断下降，2024 年末公司平均融资成本仅为 3.4%，较 2023 年末下降 0.8 个百分点。公司授信储备充裕，流动性良好，截至 2024 年末，公司共获银行授信总额度 1216 亿元，仍有 72%的剩余可用额度。直接融资可用额度上，截止 2024 年末已注册完成尚未发行的短期融资券额度 13 亿元、中票额度 11 亿元。公司 2024 年发行了 36 亿元的短期融资券和 24 亿元的中期票据。2025 年 1-4 月发行了 6 亿元的短期融资券和 11 亿元的中期票据。2025 年公司计划继续降低有息负债水平，目标 300 亿元以内；继续降融资成本，确保 3.3%，争取 3.2%以内；继续把直接融资比例控制在 20%以内。  在手现金实现两位数增长，经营性现金流持续净流入，筹资性现金流改善。截至 2024 年末，公司货币资金 371.4 亿元，同比增长13.6%。2024 年经营性活动现金流净流入 76.7 亿元，同比虽然下降了 76.5%，但 2021 年以来持续保持净流入，资金流动性充裕安全。经营性现金流同比下滑主要是因为受销售下行的影响，销售商品、提供劳务收到的现金（以销售回款为主）同比大幅下降 38.2%。2024 年筹资性现金流净流出 13 亿元，但较 2023 年净流出 120 亿元相比，已经明显改善。  销售排名首次进入行业前十；杭州市场销售遥遥领先。2024 年公司实现销售金额 1116 亿元，同比减少 27.3%，位列克而瑞行业销售排名第 9 名，较 2023 年提升 2 名，首次进入了行业前十，也是 TOP10 房企中唯一的民企，市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为 1.2%，顺利完成了公司 2024 年的销售目标任务“2024 年销售目标为 1000 亿元以上，占行业总规模的 1%，全国排名在 15 名以内”。值得注意的是，公司在杭州市场的销售遥遥领先。公司已经连续 7 年获杭州市场销售第一，2024 年在杭州实现销售金额 899 亿元，在杭州市场的销售规模是排名第二的绿城中国（434 亿元）的两倍有余，遥遥领先，在杭州市场的市占率高达 36%，同比提升 3 个百分点。根据克而瑞数据，2025 年 1-3 月公司实现销售金额 231 亿元，同比下降 12.3%，销售排名稳定在行业第 10 位。2025 年公司销售目标为：销售额 1000 亿元左右，行业排名 15 名以内，全国份额 1%以上。  公司拿地强度较高，今年以来在杭州已经斩获多宗优质地块。2024 年公司新增土地储备项目 23 个，仅一宗地块位于南京，其余地块全部位于杭州；新增土储建面 187 万平，同比下降 43.8%，拿地金额 449 亿元，同比下降 22.2%；权益拿地金额219 亿元，拿地权益比例为 48.9%，同比提升 4