房地产行业2018年中期策略：底部待反弹，资金资源优先

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 底部待反弹，资金资源优先 -房地产行业 2018 年中期策略 报告摘要： [Table_Summary] 今年以来，房地产政策端依然是延续了“因城施策、因地制宜”的政策导向。放开人才落户政策城市，人口流入加快，鼓励支持落户臵业。房地产需求端得到边际改善，房地产市场回暖。对于部分上涨过快的非热点二线城市以及三四线城市，调控政策进一步强化和细化，防范市场过热。 我们维持 2018 年全年销售面积增速 0%，销售金额增速不超过 3%，新开工面积增速 5%的判断。受到土地购臵费用的支撑，我们预计2018 年全年房地产投资增速仍将不低于 5%，走势将会是“前高后低”。受到 2017 年下半年以来出台的监管政策以及资管新规的影响，我们下调房地产到位资金增速至 0%。 2018 年第一季度，房地产业基金持仓相对标准行业配臵比例为-1.56%，属于严重低配的行业，板块整体面临抛压较低。从估值的角度来看，房地产板块整体相对估值也处于历史低位，板块下行空间有限，具备一定的估值修复空间。 我们认为今年地产融资收紧趋势将延续，行业去杠杆的仍将持续。这个过程中，监管机构也将高度重视，防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企，融资成本的上升空间可控。随着房地产到位资金的收紧，各大房企下半年的投资拿地策略也将更加趋于理性。土地溢价率的进一步走低，土地成交楼面价有望在下半年缓降。这个过程中，中小房企将加速退出市场，行业集中度提升的速度也将进一步加快。同时，我们认为棚改货币化安臵今年仍将继续，前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企有望从中受益。 业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：新城控股、华侨城 A、招商蛇口、万科 A、保利地产、中国金茂； 战略布局三四线城市的房企：新城控股、碧桂园； 高速成长的二线房企和区域龙头：阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团； 长期看好房屋租赁和服务类房企：我爱我家、光大嘉宝和世联行。 风险提示：调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 新城控股 28.00 2.67 3.70 4.76 10.48 7.57 5.88 买入 华侨城 A 7.78 1.05 1.32 1.57 7.38 5.89 4.97 买入 招商蛇口 21.26 1.55 1.91 2.29 13.75 11.14 9.30 买入 万科 A 25.60 2.54 3.14 3.92 10.07 8.16 6.54 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 -6%0%6%12%18%24%2017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/4房地产沪深300 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -3.70% -10.89% -4.97% 相对收益 -4.96% -5.43% -14.26% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 24457 流通市值（亿） 19043 市盈率（倍） 10.01 市净率（倍） 1.71 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（%） 78.06 [Table_Report] 相关报告 《土地购臵费拉动投资，到位资金将承压》 2018-03-19 《住房城乡建设工作会议点评：实行差别化调控，棚改继续推进》 2017-12-25 《2017 年 1-11 月房地产数据点评：11 月单月销售转正，房价持续稳定》 2017-12-18 《房地产行业 2018 年度策略：存良去莠，蓄势待发》 2017-11-08 [Table_Author] 证券分析师：高建 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 021-20363213 zhangyk@nesc.cn /房地产 发布时间：2018-05-30 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 43 [Table_PageTop] 行业深度报告 目 录 1. 政策-因城施策、因地制宜 .................................................................... 6 1.1. 政策卓有成效，坚持调控不动摇 ..........................................................................6 1.2. 销售正增长，棚改货币化安臵底部支撑 ..............................................................9 1.3. 房地产投资不必悲观，土地购臵费带动增长 ....................................................10 1.4. 资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 ................................................13 2. 上市房企-盈利能力持续修复，杠杆率进一步上行 ............................ 15 2.1. 净利率维持高位.....................................................................................................15 2.2. 货币现金增速持续下降，库存处于高位 ............................................................17 2.3. 杠杆率继续上行.....................................................................................................18 2.4. 行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 .................