房地产行业5月房企销售点评：销售红五月、增速创新高，坚定看好龙头

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告5 月房企销售点评： 推荐（维持） 销售红五月、增速创新高，坚定看好龙头 事 项5 月 31 日，克尔瑞发布 18 年 5 月房地产公司销售排行，碧桂园继续蝉联第一，实现单月销售 770 亿元，万科、恒大实现单月销售位 431 亿元、430 亿元，分别列位二三，前三门槛从去年同期 359 亿提升至 430 亿。5 月单月销售过百亿房企达 23 家，较去年同期多增 13 家。点 评红 五月靓丽销售如期而至、单月同比创下年内新高，集中度进一步快速提升从总体来看，5 月 Top50 家房企单月销售金额 6,551 亿元，环比+12.1%，同比+59.4%、较前值提升 29.6pct；1-5 月累计销售金额 28,561 亿元，同比+34.8%，较前值提升 6.1pct。5 月 Top50 房企销售面积为 6,212 万方，同比+96.5%，较前值提升 71.4pct，远好于同期 49 城同比-9.9%的表现；1-5 月累计销售面积为，5 月主流房企销售同比大幅回升，主要源于：1）5 月预售证略有放松以及 3-4月的正常开工推动房企 5 月推盘增加，如广州增城和番禺等备案价放松；2）5月去化率仍然处于高位，16 城成交/推盘比仍高达 1.13 倍、表明需求不弱。此外，集中度提升趋势不改，Top10 房企 1-4 月销售额集中度从去年同期 24.8%跳增至 33.2%，提升 8.4pct，维持土地集中度推升销售集中度逻辑。单 月销售来看，碧桂园继续领跑、万科位居第二，龙头和蓝筹销售普遍强劲从单月销售来看，碧桂园再次蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园770 亿元（YOY+92%）、万科 431 亿元（YOY+20%，网签口径）、恒大 430亿元（YOY+13%）、绿地 354 亿元（YOY+76%）、保利 350 亿元（YOY+41%）、融创 342 亿元（YOY+66%）、新城 160 亿元（YOY+80%）、富力 159 亿元（YOY+118%）、中南 130 亿元（YOY+24%）、金地 123 亿元（YOY+27%，网签口径）、阳光城 121 亿元（YOY+102%）、旭辉 121 亿元（YOY+62%）、招蛇 108 亿元（YOY+21%）、蓝光 94 亿元（YOY+113%）、金茂 81 亿元（YOY+137%）、金科 78 亿元（YOY+104%）等。5 月龙头和蓝筹房企销售普遍强劲，同样显出是行业集中度的进一步提升。累 计销售来看，碧桂园达 3345 亿，龙头继续大象起舞，新城保持前十排名从累计销售来看，碧桂园再次蝉联第一，恒大、万科位列二三。其中，碧桂园3,345 亿元（YOY+37%）、恒大 2,553 亿元（YOY+39%）、万科 2,392 亿元（YOY+5%，网签口径）、保利 1,554 亿元（YOY+42%）、融创 1,453 亿元（YOY+74%）、绿地 1,075 亿元（YOY+7%）、新城 666 亿元（YOY+62%）、金茂 568 亿元（YOY+282%）、招蛇 525 亿元（YOY+21%）、旭辉 503 亿元（YOY+32%）、阳光城 495 亿元（YOY+64%）、富力 489 亿元（YOY+60%）、金地 489 亿元（YOY-6%，网签口径）、中南 489 亿元（YOY+41%）、金科410 亿元（YOY+69%）、蓝光 337 亿元（YOY+64%）等。1-5 月龙头和蓝筹房企销售继续高增，其中碧桂园、恒大、保利、融创等龙头继续大象起舞，新城保持前十排名，其余金茂、阳光城、富力、金科、蓝光等表现继续亮眼。投 资建议：销售红五月、增速创新高，坚定看好龙头，维持“推荐”评级展望下半年，我们认为低库存下调控难以大松，但求稳之下政策边际改善可期，比如上半年各地人才新政和公积金额度提升等刚改类对冲政策将推动下半年需求稳定，并预计如预售证监管等供给端政策或将有所修正；目前行业连续去库存已超 40 个月，低库存+刚改政策支持料将确保去化率稳定，随着房企推盘加速，2-3 季度同比基数逐渐回落，后续成交或将逐步改善；而虽然资金持续收紧之下，但龙头房企的压力不大，而土地市场溢价率正出现趋势性下行，并融资集中度跳增也将推升拿地集中度，从而推动销售集中度提升。我们维持房地产小周期延长框架以及供给调控推升集中度的逻辑，对比沪深 300 估值、H股地产估值以及国际房地产估值，目前 A 股蓝筹估值已经处于底部、料难以出现 2014 年的估值陷阱而杀跌估值，而更高预收款以及集中度跳增赋予龙头更高的业绩释放能力，后续龙头估值理应修复，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科 A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 风 险提示：房地产市场下行风险证 券分析师：袁豪 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联 系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.69 总市值(亿元) 22,880.42 3.8 流通市值(亿元) 17,692.77 4.11 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.66 -11.96 -2.8 相对表现 -6.87 -5.76 -12.05 《房地产周报：政府重申调控不放松，需求端仍从严、供给端望修正，人才新政继续扩围》 2018-05-21 《房地产行业 2018 年中期投资策略：行至水尽处，坐看云起时》 2018-05-22 《房地产周报：推盘连续放量、成交继续向好，主流房企红五月可期》 2018-05-27 -8%3%15%26%17/0617/0817/1017/1218/0218/042017-06-01～2018-05-31 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018 年 06 月 01 日 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表目录 图表 1、2018 年 5 月 50 家重点房企销售排名（按全年销售金额）..........................................................................3 图表 2、50 家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表 3、50 家主流房企月度销售面积及同比 ..........................................................................................