房地产行业：北京限价房销售新规、或促取证速度

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 北京限价房销售新规、或促取证速度■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 2.84，较上周上升 10.15%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率-2.96%，较上周收益率降低 2.37pct，相对其他板块处于低位。当前地产板块风险溢价 4.45%高于动态均值 2.57%，且上穿均值+SD 线，我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态，未来具有一定空间，但在风险溢价未成功下穿均值+SD 线时可先观望。 ■一手房成交环降 2.91%：全国 41 城一手房成交面积 412.42 万方，同比下降 30.71%，环比下降 2.91%，累计同比下降 33.86%；其中一线 4 城成交面积 61.74 万方，同比下降 2.86%，环比上升 13.07%，累计同比下降 28.89%；二线 19 城成交面积 211.59 万方，同比下降 44.63%，环比上升 2.84%，累计同比下降 46.31%；三线 18 城成交面积 139.09 万方，同比下降 6.97%，环比下降 15.41%，累计同比下降 3.20%。 ■二手房成交环降 13.20%：全国 15 城二手房成交面积 170.96 万方，同比下降 18.52%，环比下降 13.20%，累计同比下降 38.26%；其中，一线 2 城成交面积 41.73 万方，同比下降 3.25%，环比下降 7.10%，累计同比下降 38.47%；二线 9 城成交面积 116.37 万方，同比下降 22.22%，环比下降 15.78%，累计同比下降 20.39%；三线 4 城成交面积 12.85 万方，同比下降 24.64%，环比下降 7.22%，累计同比下降 18.20%。 ■可售库存环升 0.67%，去化周期略增 0.57 周：1）全国 15 城可售库存套数同比下降 9.16%，环比上升 0.67%；其中一线 4 城同比下降 2.92%，环比上升 0.98%；二线 8 城同比下降 15.33%，环比下降 0.16%；三线 3 城同比下降 0.16%，环比上升 3.57%。2）全国 15 城可售库存去化周期32.56 周，较上周增加 0.57 周；其中一线 4 城去化周期 34.94 周，较上周增加 0.89 周；二线 8城去化周期 32.42 周，较上周增加 0.83 周；三线 3 城去化周期 25.71 周，较上周减少 1.01 周。 ■土地供应量增价涨、成交量缩价升：1）100 大中城市供应规划建筑面积 3063.57 万平米，累计同比+26.77%，相对过去四周变化幅度为+35.09%；100 大中城市挂牌均价 2679 元/平米，同比+2.64%，环比+14.39%。2）100 大中城市成交总建面 1520.24 万平米，累计同比+5.99%，相对过去四周变化幅度为-27.44%；100 大中城市成交总价 312.64 亿元，累计同比+4.81%，相对过去四周变化幅度为-35.17%；100 大中城市成交楼面价 2057 元/平米，同比-5.56%，环比+15.17%。3）100 大中城市土地溢价率 15.99%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、10.15%、18.74%。 ■政策方面：上周银川、太原上调公积金首付比例，其中银川除了上调首付比例外，贷款额也相应下降；太原第三套及以上暂停发放；北京正式发布限价房销售新规，指出限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于 85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房；对于不转化的销售项目，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。此次新规基于落实“房住不炒”的具体措施，保护刚需家庭的住房需求出发，或对当地存有限价房项目的房企有些微影响，若该新规在其他限价城市扩围，那么对于持有较多限价房项目的房企而言，整体利润的压缩或有影响。但从积极层面来看，此次落地政策或对北京地区后期取证速度有积极影响。当前政策区域分化越发明显，我们认为政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求，“保刚需、支持改善需求”这一态度未发生改变。对于核心一二线城市，以严调制投机，保刚需；对于其他城市，实施人才政策，吸引人才进入，引导刚需力量。 ■投资建议：1）当前行业整合仍在持续，城市轮动效应显现。我们在之前的点评报告中提出看好具备规模+资金实力的公司，这里我们对之前观点作如下补充：我们认为 A）同时具备丰厚土储及较低土地成本的规模企业；B）具备充足现金保障+预收款锁定率高+销售回款快的企业将具备更好的相对优势。这一层级看，建议关注招商蛇口、保利地产、万科 A、新城控股、金地集团、荣盛发展等。2）从企业业绩安全垫的角度考虑，我们认为在行业集中度不断提升的背景下，诸如旅游地产、商业地产等业务的发展能够为公司提供一定的业绩安全垫，在这一层面上，房地产开发销售犹如公司调节业绩的水龙头，这一水龙头把控得当，有望实现公司业绩的稳步增长。从这一层面出发，我们建议关注华侨城 A（住宅开发+旅游地产）、金融街（住宅开发+商务地产）、中粮地产（近期重组大悦城地产，重组成功大悦城有望为公司提供持续稳定的租金流）等。 ■风险提示：政策超预期、市场不及预期Tabl e_Title 2018 年 05 月 27 日 房地产 Tabl e_BaseInfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Tabl e_FirstStock 首选股票 目标价 评级 Tabl e_Chart 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 3.63 7.35 -2.90 绝对收益 3.67 5.75 11.50 黄守宏 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 -1%3%7%11%15%19%23%27%2017-052017-092018-01房地产沪深300行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪 ................................................................................................................................. 3 1.1. 行业动态 ........................................................................................................................ 3 1.2. 个股动态 ..........................................................................