房地产行业动态跟踪报告：投资维持高位，单月销售增速转负

地产行业动态跟踪报告 投资维持高位，单月销售增速转负行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2018 年 5 月 15 日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交环比回升，住建 部 収 文 防 止 公 积 金 炒 房 》 2018-05-13 《行业周报*地产*假期影响成交，房企业绩靓丼》 2018-05-06 《行业动态跟踪报告*地产*业绩整体靓 丼 ， 毛 利 率 持 续 回 升 》 2018-05-02 《行业周报*地产*百强销售如期回升 ， 龙 头 融 资 成 本 回 落 》 2018-05-01 《行业周报*地产*推盘逐步回升，成交有望反弹》 2018-04-22 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 事项：国家统计局公布 2018 年 1-4 月全国房地产开収投资和销售情况，1-4 月房地产开収投资额同比增长 10.3%，新开工同比增长 7.3%；商品房销售面积同比增长 1.3%，销售额同比增长 9%。平安观点： 投资增速维持高位，预计将逐步回落。2018 年 1-4 月房地产投资同比增 10.3%，增速比前 3 月下降 0.1 个百分点，4 月单月投资同比增长10.2%。投资增速维持高位主要受土地购置费滞后支付影响，一季度土地购置费同比增长 67.8%，剔除土购费后一季度地产投资同比下降0.7%。展望全年，考虑到年初以来，土地购置面积增速较上年末已大幅下降，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，带动整个投资增速回落，预计 2018 年投资同比增长 5%左右。新开工拿地增速回落，全年开工相对乐观。2018 年前 4 月新开工同比增长 7.3%，较一季度回落 2.4 个百分点。其中 4 月单月增速为 2.9%，较 3 月回落 14.9 个百分点。考虑住宅低库存，预计 2018 年住宅开工积极有望带动商品房开工增长 0%-5%。1-4 月全国土地购置面积同比下降 2.1%，土地成交价款同比增长 13.6%，较一季度分别下降 2.6 个和6.7 个百分点。万科、保利 2018 年 1-4 月拿地销售比为 101%和 123%，较 2017 年全年分别收窄 27 个和 79 个百分点，资金趋紧加上主流房企2017 年已大幅补充地块，预计短期土地成交将有所放缓。单月销售增速转负，三四线增速回落。1-4 月商品房销售面积同比增长1.3%，销售额同比增长 9%，较一季度分别回落 2.3 个和 1.4 个百分点；其中 4 月单月销售面积同比下降 4.2%，远低于百强房企同期增速（28%），低于市场预期，单月销售额同比增长 5.7%。单月销售额与销售面积增速出现背离或意味着低均价的三四线增速回落。从区域来看，西部和东北部前 4 月销售面积增速分别回落 2.7 个和 6.4 个百分点，回落幅度大于东部（2.1 个百分点）和中部（1.5 个百分点）。展望全年，供给量上升带动一二线增长，三四线尽管棚改托底、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将缓慢回落，维持 2018 年销售面积同比小幅下降的判断。资金面整体偏紧，按揭利率持续攀升。2018 年 1-4 月房企整体到位资金 4.82 万亿，同比增长 2.1%，增速较一季度回落 1.0 个百分点。4 月全国首套房贷款利率为 5.56%，连续 16 个月环比上升。受按揭利率上行和信贷额度偏紧影响，个人按揭贷款增速同比下降 6.7%，降幅较前3 月略收窄 0.1 个百分点。在资金面趋紧背景下，预计开収商后续仍将加大推盘回收现金流，同时拿地投资将趋于谨慎。-20%-10%0%10%20%30%40%May-17Sep-17Jan-18沪深300 地产 证券研究报告地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 12 投资建议：经过前期调整，目前板块主流房企对应 2018 年 PE 不到 8 倍、4 月百强销售明显反弹、降准等带来流动性环境缓解，4 月保利、招商新収中票（公司债）利率较上年末回落 0.4 个百分点，依旧看好板块表现，建议关注：1）低估值龙头保利、万科、金地、招商等；2）边际改善的二线阳光城、蓝光；3）布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛；4）具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。风险提示：1）银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨，目前按揭利率连续 16 个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018 年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017 年上半年高地价项目将在 2018 年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险；4）目前政府在稳妥推进房地产税立法，若房地产税出台时间超预期，市场面临调整风险。 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 12 正文目录 一、 投资增速维持高位，预计将逐步滑落 ......................................................................... 5 二、 新开工拿地增速回落，全年开工相对乐观 .................................................................. 6 三、 单月销售增速转负，三四线增速回落 ......................................................................... 7 四、 资金面整体偏紧，按揭利率持续攀升 ....................................................................... 10 五、 投资建议 ................................................................................................................... 11 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 12 图表目录 图表 1 2018 年 1-4 月房地产投资同比增长 10.3% ................................................................ 5 图表 2 2018 年 1-3 月土地购置费同比增长 67.8% ................................................................ 5 图表 3 2018 年 1-4 月新开工同比增长 7.3% ...................................