房地产行业2017年报及2018年一季报回顾：销售投资分化，盈利水平提升

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业深度报告 ● 房地产行业 2018 年 05 月 12 日 销售投资分化，盈利水平提升 —房地产行业2017年报及2018年一季报回顾 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点：1、板块报表总结：结算规模回升、盈利水平提升、销售投资分化、负债大幅攀升。 营收增速 2017 年度下滑 2018 一季度又回升，盈利水平提高：板块 2017年度营收增速在 2016 年大幅跳升至 30.2%之后又回落到 2017 年的 6.8%的个位数水平，这其中有 2016 年高基数的原因。从 2018 年一季度的数据来看，营收增速又回到 21.8%的较高水平。板块毛利率稳步快速提升，年度数据来看，由 2016 年的 19.7%提升至 2017 年的 23.4%，为近五年来最高水平，2018 年一季度的数据也继续呈现这个趋势。 存货去化放缓，销售增速减慢：2017 年存货周转率下滑至近五年最低值。2018 年一季度也延续下滑趋势。存货去化速度放缓一方面是由于结算增速放缓，另一方面也是因为加大投资导致存货不断提升，存货增速由 2016年同期的 15.2%大幅度攀升至 2017 年度的 28%。 负债率大幅攀升：随着有息负债的增加，板块 2017 年末净负债率由 2016年的 82.2%攀升至 100.6%，一季度数据来看，净负债率由 2017 年一季度的 93.6%攀升至 2018 年一季度的 118.2%；剔除预收账款后的资产负债率也由 2016 年的 69.7%攀升至 2017 年的 73%，创近五年新高。 2、分组比较总结：龙头组投资力度大增，第二组盈利水平改善，第三组业绩大幅波动。板块利润表整体表现出较强的趋同性，但龙头组表现最为稳健，集中度也有比较明显的提升，从业绩增速来讲，第二组领先于龙头组，表现出较好的弹性，但 2018 年一季度龙头股业绩增速重回第一名。第三组利润表波动非常大，2015 年一季度和 2017 年全年营收增速甚至为负，遭遇明显下滑。另一方面，近两年龙头组加大投资力度，导致龙头组负债率大幅度提升。现金流量表来看，2016 年度房地产行业销售收入大涨之后，2017 年度第一二三组销售收入增速均有明显大幅下滑趋势，其中第二三组甚至由正转负，尽管 2016 年基数较高，但龙头组的销售收入增速依然维持在 27%的较高水平。综合来看，无论是 ROA 还是ROE 水平，三个组均分化明显，ROE 水平来看，龙头组领先于第二三组，近两年随着周转率及净利率的提升，第二组的盈利水平逐步接近龙头组。 3、投资建议：我们继续看好二季度地产板块的行情，认为加大配置板块的机会已经到来。政策调控仍将持续，边际调整的空间较大。随着调控的进一步深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大。在供需两旺的预期以及行业进入顺周期的形势下，一二线城市热度有望超预期，建议关注一二线龙头股以及具有高成长潜力的业绩超预期的优质地产股，把握三条主线：1）低估值的一二线龙头地产股：招商蛇口、万科 A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展；2）高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展；3）资源优势强劲的地产股：华侨城 A。 4、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 相对沪深 300 表现图 -8.00%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%22.00%17-1218-0118-0118-0218-0218-0318-0318-0418-04沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究部 相关研究 【银河地产】房地产行业动态：投资增速创三年新高，销售增速放缓——-国家统计局 3 月份行业数据跟踪-2018.04.18 【银河地产】房地产行业周报：成交环比改善明显，预计二季度将供需两旺-2018.04.17 【银河地产】房地产行业周报：假期因素导致成交下滑，二季度起推盘量将逐步上升-2018.04.10 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、报表总结：结算规模回升、盈利水平提升、销售投资分化、负债大幅攀升 ....................................................... 2 （一）利润表：营收增速年度下滑一季度又回升，盈利水平提高 ................................................................................. 2 1、2017 年度营收增速下滑明显，但 2018 年一季度重回 2015 年的较高水平 .......................................................... 2 2、盈利水平稳步快速提升，三费率小幅攀升 .................................................................................................................. 2 3、投资收益影响加强，少数股东损益影响减弱 .............................................................................................................. 2 （二）资产负债表及现金流量表：存货去化放缓，负债大幅攀升 ................................................................................. 4 1、存货去化放缓，销售增速减慢 ...................................................................................................................................... 4 2、负债率大幅攀升 .............................................................................................................................................................. 4 （三）ROE 与 ROA ........................................................................................................................................