房地产行业动态点评：这轮“小阳春”复苏有何特点？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 这轮“小阳春”复苏有何特点？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 7.43 买入 城投控股 600649 CH 6.61 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 3 月 24 日│中国内地 动态点评 解码这轮“小阳春”需求结构 今年“春节”假期后重点城市房屋成交明显修复，尤其二手房市场。我们跟踪 12 个样本城市 25 年 1-2 月二手房成交套数同比+28%，(24 年 12 月同比+62%，24 年全年同比+11%）。12 个样本城市新房+二手房合计销售套数同比+19%，一线、二线、三线城市分别同比+31%、+15%、-1%；二手房市场份额再度提升，达到 67%，同比+4pct。这轮“小阳春”有何特点？未来延续性如何？是我们本篇报告的探讨主题。 市场结构呈现“哑铃型”趋势 今年以来二手房呈现“哑铃型”的需求结构特征，即购房者更加追求“改善”，同时注重“性价比”。且这种需求特征的变化不仅是相较去年四季度发生变化，也比往年同期要明显。首先在面积维度，1-2 月样本城市小户型/中户型/大户型销售套数占比分别为 18%/62%/20%，同比+0.3/-0.8/+0.5pct，环比-0.5/-0.8/+1.3pct。同比看小户型与大户型占比均提升，环比来看大户型占比提升更为明显。其次在总价维度，1-2 月样本城市低总价/中总价/高总价销 售 套 数 占 比 分 别 为29%/56%/16% ， 同 比 +5/-3/-2pct ， 环 比+0.5/-1.2/+0.7pct，低总价产品占比同比明显提升，且已回升至近年高位。 刚需和改善需求在不同城市间分化 不同城市的需求结构有一定的分化。一方面，部分城市低总价需求的提升反映刚需释放和学区房效应。上海、成都、武汉、大连低总价产品成交占比同比/环比亦均有所提升。去年三季度以来，限购宽松、公积金贷款政策宽松等都助推刚需积极入市，同时一季度学区房需求则进一步强化了这种效应。另一方面，一些城市则体现更为明显改善型需求，代表城市为北京、杭州、西安、南京。以上城市 1-2 月二手住宅成交结构中，大户型产品的成交占比均达到了 19 年以来同期最高水平，其占比亦同环比均有所提升，改善性需求释放明显放量。 “哑铃型”需求结构反映“止跌回稳”效果初现 我们认为“哑铃型”需求结构是当前购房需求的真实体现，反映“止跌回稳”效果初现。因为刚性需求对房价最为敏感，在房价下行周期多以观望为主。而“小阳春”期间来访量的快速上升叠加低总价房源的热销，在一定程度上代表刚性需求对房价预期改善，是去年“止跌回稳”政策效果的直观表现。此外，低总价房源热度回升有助于进一步激活成交链条，有望撬动改善置换链条的“杠杆”效应，即一套房源成交可能撬动多套房的成交，有助于维持市场热度。但我们认为后续仍需关注房价修复进展，去年三季度以来房价修复取得一定成果，但 2 月一线城市房价环比下降反映目前房价止跌回稳的根基尚不稳定，后续需要关注是否再有增量政策助力“止跌回稳”目标的达成。 投资建议 从“小阳春”成交结构来看，这次二手房量的回升不仅仅是春节后的季节性因素，也是去年 926 政策以来的实际成果，“哑铃型”的需求结构是当前购房需求的真实体现，后续需要关注刚需和改善的持续性。此轮我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的“三好”房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股、招商积余等。 风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (22)(1)204162Mar-24Jul-24Nov-24Mar-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 解码这轮“小阳春”需求结构 今年“春节”假期后重点城市房屋成交明显修复，尤其二手房市场。我们跟踪 12 个样本城市 25 年 1-2 月二手房成交套数同比+28%，(24 年 12 月同比+62%，24 年全年同比+11%）。一线、二线、三线城市分别同比+41%、+23%、+4%。12 个样本城市新房+二手房合计销售套数同比+19%，一线、二线、三线城市分别同比+31%、+15%、-1%；二手房市场份额再度提升，达到 67%，同比+4pct。在“止跌回稳”预期下，这轮二手房“小阳春”有何特点、延续性如何？是我们这篇报告探讨的重点。 图表1： 86 个样本城市新房销售套数同比 图表2： 12 个样本城市二手房销售套数同比 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 图表3： 12 个样本城市新房+二手房销售套数同比 图表4： 12 个样本城市二手房销售套数占比 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 4%20%4%0%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%整体城市一线城市二线城市三线城市11M24同比12M24同比24年同比1-2M25同比28%41%23%4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%整体城市一线城市二线城市三线城市11M24同比12M24同比24年同比1-2M25同比19%31%15%-1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%