哪些活跃房企债估值稳定

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 哪些活跃房企债估值稳定 [Table_Title2] [Table_Summary] ►地产债处于风险出清末期，且票息具有性价比 地产债整体违约风险下降。一方面，地产债供给结构变化，以央国企为主。随着近年来的风险出清，境内债未出险且有存量债的民企和公众企业仅剩 16 家，且央国企贡献净融资增量，央国企地产债余额占比达 87%。另一方面，政策层面强调有效防范房企债务违约风险。2025 年政府工作报告强调“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”。 与此同时，伴随地产销售企稳、市场风险偏好改善，叠加地产债供给缩量的稀缺性，地产债估值波动风险相比其他产业债的劣势可能缩小。地产债发行以 3年期及以内品种为主，久期风险也比较可控。而且，相比其他行业，地产债的收益率水平较高，目前收益率集中在 2.2%-3%区间，仍然是较高票息资产洼地，短久期票息策略相对占优。 ►哪些房企债成交活跃且估值稳定 落脚到投资层面，我们重点关注存量债规模较大且流动性较好的房企，从中挖掘估值相对稳定的主体。 我们采用以下方法选取活跃主体：第一步，筛选存量债超过 50 亿元的房企。截至 2025 年 3 月 21 日，存量债在 50 亿元及以上的房企共 50 家，剔除其中 11 家承担部分城投职能的房企。第二步，选取 2024 年以来月均换手率超过 7%的房企。同时满足存量债规模和月均换手率条件的房企，共有 35 家。其中，央企有 15 家，地方国企有 14 家；2 家公众企业分别是万科和绿城，4 家民企分别是美的置业、龙湖、新城控股和滨江房产。 央国企中，首创城发、保利发展、珠海华发、中交地产、首开股份和珠江实业存量债超过 140 亿元，且月均换手率较高，在 12%-14%左右。对于 1 年以内品种，中交地产、信达投资、首开股份、首创城发、珠海华发和中交房地产收益率在 2.45%-2.7%左右，且 1 年以内月均换手率在 10%-12%左右，处于较高水平。 估值波动性方面有三点规律，第一，第一梯队 4 家央企在大型调整阶段抗跌，在中小型调整阶段并不占优，可能由于其流动性较好，率先被抛售引发快调。第二，保利置业、广州城建、大悦城、首开控股、联发集团、上海城开在调整阶段表现出一定抗跌性，且流动性修复相对较快。第三，建发房地产和金融街在调整阶段表现出抗跌性，但流动性萎缩比较明显。 风险提示 货币政策出现超预期调整；流动性出现超预期变化；信用风险超预期。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030002 联系电话： 分析师：黄佳苗 邮箱：huangjm1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040001 联系电话： 证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 03 月 26 日 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 风险出清末期，新增展期或违约房企数量骤降 ................................................... 3 2. 地产债供给持续缩量，3 年以内品种为主 ........................................................ 4 3. 地产债信用利差走势受政策、风险事件影响较大.................................................. 7 4. 哪些房企债成交活跃且估值稳定 ............................................................... 9 5. 风险提示 ................................................................................. 11 图表目录 图 1：2024 年以来，地产债风险出清进入末期阶段，新增展期或违约主体数量骤降 ............................................................3 图 2：截至 2025 年 3 月 21 日，尚未违约/展期且仍有境内存量债的民企和公众企业仅 16 家............................................4 图 3：2021-2024 年，地产债供给呈现持续缩量态势 ........................................................................................................................5 图 4：2018 年以来，民企地产债持续出清，央企和地方国企贡献净融资增量（%）.............................................................5 图 5：地产债信用利差走势受政策、风险事件影响较大 ...................................................................................................................8 表 1：2022-2024 年地产债净融资累计达 50 亿元及以上的央国企共 21 家 ...............................................................................6 表 2：2022-2024 年，地产债发行以 3 年及以内品种为主（亿元） .............................................................................................6 表 3：截至 2025 年 3 月 21 日，地产债剩余期限 3 年以内余额占比达 92% .............................................................................7 表 4：四轮调整阶段中，89 家样本房企收益率变动幅度不同分位数值 .......................................................................................8 表 5：截至 2025 年 3 月 21 日，地产债收益率分布 ............................................................................................................