房地产行业跟踪分析：重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：南京放松人才限购，香港居民在大湾区取消限购门槛 本周，中央层面，货币政策方面，央行发布公告，11 月 5 日 1 年期MLF 中标利率 3.25%，较上期下降 5bp，是自 2018 年 4 月以来首次调降 1年期 MLF 利率。地方层面，南京市继高淳区和六合区放松人才限购之后，在全市范围内放松了限购条件，允许博士和规上企业、高新企业、备案新型研发机构工作的硕士，签订 1 年劳动合同并缴纳社保后，购买 1 套房（原需 3 年社保或 2 年个税），且享有市场优先供应房源。林郑月娥近日提出，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，免除当地限购条件。此外，江西、广西、陕西均放开或放宽落户限制。  本周基本面情况：11 月第 1 周 35 城新房成交同比下滑 9.2% 19 年 11 月前 7 天，35 城新房成交同比下滑 9.2%，其中一线城市成交涨幅扩大同比上升 6.4%， 11 个二线城市、20 个三四线城市成交同比分别下降 6.8%、20.7%，13 城重点城市当月批售比下滑至 1.02。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续 21 周下滑至 7.3%，其中一线、二线溢价率有所下降，而三四线溢价率有所回升。  重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降 11 月首周，我们跟踪的 35 个重点城市同比下降 9.2%，其中 10 月中旬以来二线城市周成交逐步回落，20 个三四线同比下滑 21%，以价换量支撑销售增速难以持续，市场景气度逐步下行。从 10 月重点房企拿地来看，11 家主流房企拿地金额/销售金额为 26%，较前 9 月的 36%有明显回落，在供给端融资收紧以及需求端稳房价的背景下，企业减少土地投资力度，加大开工降低总体库存，加快周转保障现金流安全。板块投资方面，在“房住不炒”背景下，地产金融属性下降，周期窄幅波动企业竞争力回归到内生增长性，规模增长更加考验公司的综合能力，龙头房企在布局、融资、拿地、管理、品牌溢价各方面将全面胜出，目前主流房企动态 PE 处于相对底部位置，估值具备修复空间。一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-11-10 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:走量情绪支撑销售，土地市场持续降温 2019-11-03 房地产行业:按揭贷持续收紧，房价涨幅回落 2019-10-27 房地产行业:销售亮眼韧性依旧，投资增速维持稳定 2019-10-20 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -9%2%13%25%36%47%10/1812/1802/1904/1906/1908/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.74 2019-10-27 买入 39.60 3.67 4.22 7.46 6.48 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.71 2019-03-19 买入 29.80 2.29 2.57 8.18 7.28 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 28.77 2019-10-20 买入 36.99 4.93 6.03 5.84 4.78 8.46 7.97 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.10 2018-11-01 买入 - 1.33 1.42 5.32 4.99 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.73 2019-10-26 买入 13.52 2.25 2.47 3.88 3.54 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 6.87 2019-11-03 买入 7.97 1.00 1.20 6.89 5.72 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.35 2019-10-30 买入 10.78 1.13 1.94 7.37 4.30 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.77 2019-10-28 买入 8.89 0.94 1.30 7.24 5.19 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.51 2019-10-26 买入 10.04 1.11 1.72 5.89 3.83 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.20 2019-10-29 买入 10.50 1.40 1.90 5.13 3.79 18.23 11.91 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人民币 4.39 2019-11-03 买入 5.20 0.36 0.45 12.04 9.65 33.13 32.67 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 17.50 2019-09-02 买入 19.86 0.92 1.04 18.9