公司首次覆盖报告：“开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 35 大悦城（000031.SZ） 2025 年 03 月 17 日 投资评级：买入（首次） 日期 2025/3/14 当前股价(元) 2.73 一年最高最低(元) 4.22/2.21 总市值(亿元) 117.02 流通市值(亿元) 109.28 总股本(亿股) 42.86 流通股本(亿股) 40.03 近 3 个月换手率(%) 41.71 股价走势图 数据来源：聚源 “开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  “开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈，给予“买入”评级 大悦城背靠中粮集团，“开发+经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，整体物业开发及物业投资经营情况稳健，伴随投资物业板块业绩占比提升及地产业务板块逐渐企稳，盈利能力回升趋势明显，业绩有望持续释放。我们预计 2024-2026年归母净利润分别为-30.35、-8.31、8.72 亿元，EPS 分别为-0.71、-0.19、0.20 元，当前股价对应 2026 年 PE 为 13.4 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。  开发业务稳健发展，土地投资优中取优 2023 年，公司实现全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平米，同比下降 2%。公司在 2023 年房地产企业销售业绩排行榜位列 29 位，较 2022年提升 4 位。公司拿地继续坚持谨慎态度，2023 年全年仅获取三宗土地，均为核心城市较核心区域，公司新获取土地建筑面积 16.8 万平方米，同比下降78.81%；拿地金额 63.34 亿元，同比下降 34.15%。  经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 公司投资物业业务进展强势，营收占比呈现增长趋势。2023 年，公司投资物业营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.3%；2024 年上半年，公司投资物业营业收入26.03 亿元，同比减少 3.6%。截至 2024 年上半年，商业项目全国布局 45 个，公司在营项目 34 个，总商业面积 374 万平方米。公司以潮流及二次元文化主题购物中心举办的活动可带动大量客流量和销售额，并在运营层面善于将顶流 IP 热度迁移，形成联动效应。公司购物广场主动创造空间稀缺性及产品独特性，最大效率激发客流量，随着公司购物广场项目开业进一步，联动效应有望加强。  负债结构相对稳定，融资成本持续压降 公司持续优化债务结构，融资成本持续下行。截至 2023 年末，公司有息负债规模 726.48 亿元，资产负债率 76.73%，剔除预收账款资产负债率 60.58%。2024年上半年公司新增借款平均成本 3.13%，综合融资成本为 4.26%，融资成本持续下行。公司华夏大悦城商业 REIT 于 2024 年下半年顺利上市，募集规模达 33.23亿元，取得投资收益 21 亿元。  风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 39,579 36,783 35,474 36,050 36,114 YOY(%) -7.1 -7.1 -3.6 1.6 0.2 归母净利润(百万元) -2,883 -1,465 -3,035 -831 872 YOY(%) -2781.4 49.2 -107.1 72.6 204.9 毛利率(%) 24.1 26.5 29.5 30.9 32.2 净利率(%) -5.6 0.3 -9.5 -3.3 4.1 ROE(%) -4.7 0.3 -7.9 -2.9 3.4 EPS(摊薄/元) -0.67 -0.34 -0.71 -0.19 0.20 P/E(倍) -4.1 -8.0 -3.9 -14.1 13.4 P/B(倍) 0.8 0.8 1.1 1.2 1.1 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%2024-032024-072024-112025-03大悦城沪深300公司研究 公司首次覆盖报告 开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 35 目 录 1、 “开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈 .......................................................................................................... 5 1.1、 三十载潜心经营，双轮驱动铸就品牌生态圈 .............................................................................................................. 5 1.2、 发展战略路径清晰，业务布局广泛.............................................................................................................................. 6 2、 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 ............................................................................................................. 9 2.1、 投资物业高能级聚焦，布局战略核心带深耕 .............................................................................................................. 9 2.2、 “二次元”文化聚合联动效应，“谷子经济”触发客户粘性 .................................................................................. 11 2.3、 价值联动保障出租率，管理优秀向外输出 ................................................................................................................ 15 2.4、 产业园运行稳定，积极探索优势产业 .............................................................