“地王”频现，土拍热度能否延续？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] “地王”频现，土拍热度能否延续？ [Table_Title2] [Table_Summary] ►今年土地市场明显回暖 土拍市场热度回升，且城投拿地占比高位回落。2 月土地出让金 1705 亿元，同比增长 18%，1-2 月出让金 3670 亿元，同比增长 15%。2 月城投拿地占比仅 20%，1-2 月城投拿地占比31%，均低于 2024 年的 51%。 ►1-2 月京沪杭出现“楼面单价”地王 京沪杭集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企。筛选出让金 50 亿元以上、溢价率 10%以上地块，今年 1-2月成交 464 亿元，均在京沪杭，而 2022-2024 年 1-2 月均无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。三地热度上升，受益于多个核心地段出让优质地块，例如上海虹口区瑞虹板块、静安区静安寺板块，北京海淀区清河板块等。 楼面单价方面，今年 1-2 月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为 16.1 万元/平方米、9.5 万元/平方米、6.5 万元/平方米，其中上海静安区地块单价也创全国新高。 除京沪杭之外，其他地区土拍出让金同比仅小幅提升，且城投拿地占比仍偏高。扣除京沪杭后，2 月出让金同比增长 3%，1-2 月同比增长 5%，仅有小幅回升；2 月城投拿地 30%，1-2 月城投拿地 44%，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 ►土拍热度或在部分一二线城市延续 参考往年，全国土地成交往往呈现“前低后高，年末冲量”特点，而今年初各地区供地发力，拉高成交体量，与往年规律可能有所不同。 当前土拍热度与供地质量关系紧密，根据 3 月供地数据，3 月土地市场热度仍大概率延续，体现在部分一二线城市。根据已披露地块信息，3 月至少有 3 个地块供地起拍价在 50 亿元以上，地块数量持平 1 月、2 月，分布在广州、杭州、北京。 结合楼面价来看，4 块地起拍价较高，分别是北京海淀区上地板块 8.0 万元/平方米，上海静安区大宁板块 7.0 万元/平方米，杭州滨江区 4.3 万元/平方米，厦门思明区 4.5 万元/平方米。 拉长来看全年供地，聚焦可跟踪性相对高的北京、上海。北京已披露全年计划，总量下降 20%-30%，但改善型地块供地增加。上海今年供地节奏偏早，今年 1-3 月已披露三次供地公告，而去年 1-3 月仅发布一次。全年来看，上海仍需继续观察，一般 1-2 月披露一次供地公告。 风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030003 联系电话：021 5038 0388 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030002 联系电话：021 5038 0388 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 联系电话：021 5038 0388 证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 3 月 12 日 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 1. 今年 1-2 月土地市场明显回暖 注：为剔除春节影响，1 月、2 月土地出让金单月同比基于工作日日均出让金。 今年以来土拍市场热度回升，2 月土地出让金 1705 亿元，同比增长 18%，1-2月出让金 3670 亿元，同比增长 15%。2021-2024 年出让金已连续四年下滑，今年1-2 月出让金同比由负转正。 城投拿地占比高位回落。1 月、2 月城投拿地占比分别为 42%、20%，较去年12月的 61%明显回落，主要因为央国企地产商高溢价率竞得多宗土地。累计来看，今年 1-2 月城投拿地占比 31%，低于 2024 年的 51%。 扣除城投拿地后，2 月出让金同比较 1 月增幅扩大。2 月非城投拿地 1370 亿元，同比增长 25%，增幅较 1 月扩大 10 个百分点，1-2 月出让金 2514 亿元，同比增长15%。 图 1：今年 2 月出让金同比增长 18% 资料来源：中指院，华西证券研究所 18%-90%-60%-30%0%30%60%全口径土地出让金同比（%） 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 2：今年 1-2 月出让金同比增长 15% 资料来源：中指院，华西证券研究所 图 3：今年 2 月城投拿地占比 20%，低于 1 月的 42%，也低于去年 12 月的 61% 资料来源：中指院，华西证券研究所 2. 北京、上海、杭州今年 1-2 月均出现“楼面单价”新高 今年 1-2 月市场回暖，主要体现在两类地块成交，其一是高总价高溢价率地块；其二是高楼面单价地块，两类地块之间也有交集。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%010000200003000040000500006000070000800009000020112012201320142015201620172018201920202021202220232024 2025M1-2出让金（亿元）出让金同比（右，%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%2021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-01城投拿地金额占比（%） 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 北京、上海、杭州集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企，拉高出让金体量。筛选出让金 50 亿元以上、溢价率 10%以上地块，今年 1-2 月成交6 块，合计出让金 464 亿元，均在京沪杭，而 2022-2024 年 1-2 月无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。 从明细来看，北京成交 3 块，合计出让金 269 亿元，位于海淀区清河板块、朝阳区定福庄板块，拿地方为央企华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂，及福建国企建发地产。结合楼面价来看，建发地产在海淀区清河板块拿地，楼面价高达 9.5万元/平方米，创北京楼面价新高。上海成交 2 块，合计出让金 141 亿元，分布在虹口区瑞虹板块、浦东新区三林板块，拿地方同样是央国企，包括中国金茂、华润置地、越秀地产等，其中瑞虹板块楼面价高达 11.7 万元/平方米。杭州成交 1 块，出让金55亿元，拿地方为滨江集团，楼面价 6.5 万元/平方米，创杭州楼面价新高。 图 4：今年 1-2 月 6 块土地出让金超过 50 亿元，溢价率超过 10%，分布在北京、上海、杭州 资料来源：中指院，华西证券研究所 表 1：今年 1-2 月成交价大于 50 亿元地块明细（按楼面价降序） 成交时间 地块名