房地产行业美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨 2025年03月13日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 24 2024 年美国二手房市场受高利率影响，销量低位震荡，全年二手房销量约 406 万套，同比下降 0.9%。库存回升至 115 万套，但供应仍显紧张，导致价格保持刚性上涨。30 年期房贷利率维持在 6.1%-7.2%区间，相较 2021 年的 2.7%-3.2%大幅提升，但适龄购房人口保持增长，外来移民人口逐渐恢复，市场需求受到阶段性抑制。市场流动性下降，挂牌量虽同比增长 16.7%，但仍低于 2019 年水平，挂牌到签约周期延长至 45.3 天。我们预计，在美联储降息预期及供需结构紧张的格局下，美国二手房市场将呈现销量回升、房价温和上涨的趋势。 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 24 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待》2025.03.09 2、《房地产：政策指导行业转型升级，物企投资价值凸显》2025.03.09 扫码查看更多 ➢ 美国二手房销量低位震荡，价格刚性上涨 2024 年美国二手房市场受高利率影响，销量持续低迷。据全美地产经纪商协会数据，全年二手房销量约 406 万套，同比下降 0.9%，远低于 2021 年水平（613 万套），新房销量约 69 万套，同比增长 3.1%。10 月房贷利率上升促使短期再融资活动激增，但高利率仍抑制购房需求。二手房市场供应紧张，库存虽回升至 115 万套，同比增长 16.2%，但平均可售月数仅为 3.7 个月，供给仍显不足（历史均值约5 个月）。二手房价格中位数上涨至 40.5 万美元，同比增长 4.5%，而新房市场供给相对充足，价格中位数同比下降 1.6%。 ➢ 经济韧性犹存，高利率抑制需求释放 2024 年，美国 GDP 同比增长约 5.0%，仍保持较高增速（2015-2019 年平均增速为4.1%）。就业市场较稳，全年失业率维持在 4%左右（2015-2019 年平均失业率为4.4%），消费者信心指数自年中开始回升。高利率仍是市场主要制约因素，30 年期房贷利率维持在 6.1%-7.2%区间，2021 年低位时在 2.7%-3.2%之间，显著增加购房成本。从需求端来看，美国适龄购房人口持续增长，外来移民人口逐步回升，但受利率锁定效应及购房能力影响，潜在购房需求或有所积累。 ➢ 住房供需结构紧张，市场流动性不足 2024 年，美国二手房市场供给回升，但仍低于历史平均水平。2024 年月均挂牌量为 106.1 万套，同比增长 16.7%，但仍处于低位水平（2019 年为 156.5 万套）。受利率锁定效应影响，房主不愿出售低息贷款房产，新增挂牌量增速低于挂牌总量增速，供给仍显紧张。购房需求未充分释放，新增待成交量同比基本持平。挂牌价下调比例上升至 22.7%，买方议价能力有所增强。市场流动性不足，挂牌到签约平均时长延长至 45.3 天。2024 年住房自有率维持在 65.7%，空置率小幅上升。 ➢ 行业前瞻：预计 2025 年美国二手房价格温和上涨 我们预计，2025 年美国房地产市场预计将呈现销量回升、房价温和上涨的趋势。主要推动因素包括：1）利率下行预期。美联储可能在 2025 年逐步降息，降低购房融资成本，有助于改善购房需求，促进房价上涨；2）供给仍处于低位。目前市场对美国降息仍有分歧，即使美国不降息，考虑到 2024 年二手房挂牌量有所回升，但绝对值仍处于低位水平，房价或延续上涨；3）需求或得到一定释放。高利率环境下住房需求积累充分，2025 年或逐步释放，但考虑到美国经济增速放缓、通胀回落、居民购房能力稍显不足等因素，房价涨幅或小于 2024 年。 风险提示：利率风险；经济下行风险；地缘政治及金融市场波动；人口迁徙与城市分化风险。 -20%0%20%40%2024/32024/72024/112025/3房地产沪深3002025年03月13日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 24 行业研究|行业深度研究 正文目录 1. 2024 年美国房地产量价：销量低位震荡，价格刚性上涨 .................. 5 1.1 成交量：高利率抑制需求，二手房销量持续低迷 ................... 5 1.2 价格：供给约束持续强化，二手房价格上涨 ....................... 7 2. 二手房市场：利率锁定或是价升量紧的主要原因 ......................... 9 2.1 经济韧性仍存，就业市场较稳 .................................. 9 2.2 利率锁定效应显著，成交量持续承压 ........................... 11 2.3 购房需求仍有支撑，人口迁徙影响局部市场 ...................... 13 2.4 居民购房能力有所改善，累计需求有待释放 ...................... 16 2.5 供需结构紧张，利率锁定影响下市场流动性不足 .................. 17 3. 行业前瞻：预计 2025 年美国二手房价格温和上涨 ....................... 21 4. 风险提示 ......................................................... 23 图表目录 图表 1： 2024 年美国购房贷款需求持续低迷 ............................... 5 图表 2： 美国二手房销量仍处低位 ........................................ 6 图表 3： 美国二手房签约销售指数震荡筑底 ................................ 6 图表 4： 2024 年美国新房销量同比增长 3.1% ............................... 6 图表 5： 美国新房新增供给量同比减少 .................................... 6 图表 6： 美国二手房库存量同比回升，绝对量仍处低位 ...................... 7 图表 7： 美国新房库存较为充足 ...................