房地产服务行业点评研究：政策指导行业转型升级，物企投资价值凸显

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产服务 政策指导行业转型升级，物企投资价值凸显 2025年03月09日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 5 2025 年政府工作报告提出推进新型城镇化、城市更新与老旧小区改造、银发经济与居家养老服务、“好房子”建设与服务升级、“人工智能+”等内容，物业管理企业作为基层治理和民生服务的重要主体，行业发展方向明确。物管行业具备穿越周期能力，即使地产行业低景气度背景下，物企仍能保持营收增长。当前物管板块股价回落至历史底部区间，物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 5 行业研究|行业点评研究 glzqdatemark2 房地产服务 政策指导行业转型升级，物企投资价值凸显 投资建议： 强于大市（首次） 上次建议： 相对大盘走势 相关报告 扫码查看更多 行业事件 2025 年政府工作报告提出推进新型城镇化、城市更新与老旧小区改造、银发经济与居家养老服务、“好房子”建设与服务升级、“人工智能+”等内容，物业管理企业作为基层治理和民生服务的重要主体，行业发展方向明确。 ➢ 政府工作报告提及多项物管相关内容，指导行业转型升级 政策支持城市更新与老旧小区改造，对原来的物管行业而言是服务边界的扩展，社区服务有望从“基础维护”向“全周期治理”升级。报告强调推进社区支持的居家养老，物企可依托社区近场优势，探索“物业+养老”模式。“好房子”与“好服务”相辅相成，物业需提升服务标准同时拓展健康、托幼、家政等增值服务满足居民需求。物管行业科技化布局较早，当前行业数字化升级正从单一业务优化向多方协同发展，持续推进“人工智能+”行动，提升运营效率。 ➢ 具备穿越周期能力，物管行业营收维持增长 物管行业作为房地产开发的下游业务，房企的经营在一定程度上会影响关联物企的经营，而物管行业凭借“存量+增量”的发展模式，即使在地产行业不景气的阶段，物企的营收也能保持增长，抗周期性强。以 60 家上市物企为样本，2024 年上半年营收总额为 1448.6 亿元，同比+6.1%，虽然增速由于基数等原因有所下滑，但仍能保持增长态势，除关联方出险的民营物企外整体同比有两位数的增长。 ➢ 物管企业关注股东回报，“回购+高分红”提升红利属性 以 60 家上市物企为样本，2024 年上半年共有 15 家进行中期分红，同比新增滨江服务等 4 家物企，15 家分红总额约 30.5 亿元，同比+81.5%，分红总额最高的三家分别是万物云、华润万象生活、中海物业，分别约 12.0 亿元、6.3 亿元、2.5 亿元。2022 年下半年以来，部分物企陆续开启回购，2024 年 60 家样本物企中有 11家进行回购，其中绿城服务等 4 家累计回购金额超 6000 万元，持续的回购有利于提高每股收益和股东权益，对稳定公司股价、增强投资者信心有积极意义。 ➢ 投资建议：推荐服务好业绩有增长、红利属性高的优质物企 物管行业具备穿越周期能力，即使地产行业低景气度背景下，物企仍能保持营收增长。当前物管板块股价回落至历史底部区间，物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显。推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司，如华润万象生活、万物云等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期等。 -20%10%40%70%2024/32024/72024/112025/3房地产服务沪深3002025年03月09日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 5 行业研究|行业点评研究 图表1：60 家上市物企营业收入及同比增长 资料来源：wind，国联民生证券研究所 图表2：60 家上市物企分红总额及同比增长 资料来源：wind，国联民生证券研究所 图表3：2024 年上市物企回购情况 累计回购金额（万元人民币） 累计回购股数（万股） 占期初总股本的比例 万物云 35246 1831 1.55% 金科服务 17124 2693 4.21% 德信服务集团 9053 5475 5.84% 绿城服务 6878 2600 0.81% 越秀服务 3355 1156 0.76% 新大正 2711 253 1.11% 永升服务 2027 1502 0.86% 南都物业 2008 229 1.22% 中海物业 1121 290 0.09% 招商积余 989 90 0.08% 星盛商业 89 76 0.07% 资料来源：wind，国联民生证券研究所 1,157 1,593 2,255 2,620 2,838 1,366 1,449 0%10%20%30%40%50%60%05001,0001,5002,0002,5003,000201920202021202220231H231H24收入（亿元，左）同比（右）55.9 71.7 78.0 113.0 16.8 30.5 0%20%40%60%80%100%120%140%02040608010012020202021202220231H231H24分红总额（亿元人民币，左）同比（右） 请务必阅读报告末页的重要声明 4 / 5 行业研究|行业点评研究 风险提示 政策效果不达预期：尽管市场调控政策正在逐步推进，政策的执行效果可能不如预期。由于政策实施过程中可能出现的延迟等影响，市场供需平衡的恢复进程可能因此放缓，进而影响调控效果。 房企流动性风险加剧：在当前市场环境下，房企的资金链压力较大，对于资金实力较弱的企业，可能面临较大的流动性风险。如果融资渠道收紧或销售回款不达预期，这些企业可能面临财务困境，进而影响其项目进展和市场表现。 物企外拓进展不及预期。在房地产市场低迷阶段，除了通过关联方交付获取管理项目，物企也积极外拓获取第三方项目，而外拓市场竞争激烈，有增长不及预期风险。 增值服务增速不及预期。物企除基础物业管理外，开展各类社区增值服务，而此类业务受宏观环境、居民收入、消费者意愿等多方面因素影响，在业务已形成一定基数情况下可能出现增速不及预期。 请务必阅读报告末页的重要声明 5 / 5 行业研究|行业点评研究 评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6到 12 个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的 6 到 12 个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。