2025年基础设施行业公募REITs策略报告：蓬勃、修复与分化，市场在波动中成长

证券研究报告 蓬勃、修复与分化，市场在波动中成长 ——2025年基础设施公募REITs策略报告 2025年2月16日 作者： S0930516110003 S0930523100001 请务必参阅正文之后的重要声明 核心核心观点观点 2024年二级市场整体上扬，一级市场快速扩容。2024年在利好政策及无风险利率下行驱动下，公募REITs二级市场年内累计上涨约16%，跑赢海外主要REITs市场，市场交易量提升，波动率有所下降，整体由偏股性向偏债性转变。一级市场快速扩容，全年新增上市29只产品，发行规模达655亿元，业态扩展至消费基础设施及水利基础设施；随着二级市场走强，一级市场逐步回暖，开始呈现供需两旺态势。 1 比价优势是核心竞争力，经营基本面尚待修复。2024年公募REITs市场投资者结构进一步多元化，分红频率提升，分红金额可观，24年全市场共分红85.13亿元，同比增长28%，市场整体的募资回报率（年度分红总额/新增发行规模）达13%， 24年平均分红收益率为6.5%，较上年同期提升2.1pcts， 21年上市以来的累计分红收益率平均值为12.6%。 低利率环境下看好公募REITs的配置价值，需关注配置风格的变化。低利率环境下，公募REITs比价优势明显，预计25年政策仍将持续呵护市场成长，配置资金源拓展及制度完善均可期，一级市场有望持续供需两旺，建议关注一二级价差，关注新业态产品及扩募；二级市场在比价优势支撑下有望持续上行，关注机构考核要求变化下的配置风格变化及经济修复下市场向成长型资产配置的切换。 请务必参阅正文之后的重要声明 核心核心观点观点 2 投资建议： 1）低利率环境下公募REITs比价优势明显，常态化发行下市场快速扩容，市场供需两旺有望持续，整体建议加大对公募REITs市场的配置力度。 2）板块配置上一级市场注重一二级价差，关注租金折扣率较高的保租房产品；二级市场建议重点关注消费类（尤其是新一线城市的资产）及市政类资产，关注新业态及有望通过扩募提升业绩的资产。 3）关注市场风格转化，关注短期经营波动但长期资产稀缺性明显的产品；关注经济修复下高速、产园及仓储板块产品的超跌反弹。 风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期，经营基本面超预期下滑。 请务必参阅正文之后的重要声明 一、公募REITs二级市场上行 二、公募REITs一级市场扩容及回暖 三、公募REITs市场投资者投资多元化，分红频率提升 3 四、市场展望及投资策略 五、配置建议 六、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明 1.1政策及无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬 1.2 板块走势分化，市场波动率下降 1.3 市场偏债性，整体收益率利差在4.7%-6.0% 4 一、公募公募REITsREITs二级市场上行二级市场上行 请务必参阅正文之后的重要声明 5 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所 注：公募REITs市值指数构建方式：公募REITs发行规模合计值定为基数100，加总上市公募REITs每日市值，比照基数进行调整，每有新产品上市时做重新定基，后文同此。 政策及无风险收益率下行驱动，24年二级市场整体上扬。2024年公募REITs市值指数收于95.4，年内累计上涨16.4%。 24年共有三段较为明显的指数级行情，主要由政策及估值分母端驱动： 政策端：明确公募REITs权益记账属性，引入更多中长期增量资金；推动常态化发行，加快扩容提供更多新产品。 估值端：降息预期催化无风险收益率快速下行，DCF估值-分母端下降带动估值上修，分子端（经营表现）稳定的产品上修更为明显。 图1：2024年C-REITs二级市场整体上扬 1.1.11.1 政策及无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬 请务必参阅正文之后的重要声明 6 1.1.1.1.2 2 市场仍有上修空间修空间 •截至24年12月31日，公募REITs市值指数位于历史44%分位数，较21年6月REITs试点落地时累计下跌4.7%。 •年末市场快速上行，一定程度定价降息预期。估值进一步上修主要待公募REITs经营基本面改善，尤其是高速、产业园及仓储等目前经营基本面偏弱的板块。24年12月末市值指数相较于22年10月下跌约20%，相较于23年3月约下跌13%。 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所，数据截至2024年12月31日 图2：公募REITs市值指数仍有上修空间 请务必参阅正文之后的重要声明 7 1.1.1.1.3跑赢海赢海外REREITsITs市场市场 图3：2024年C-REITs跑赢境外REITs市场 资料来源：Wind、Bloomberg，光大证券研究所，数据截至2024年12月31日 2024年C-REITs指数基本全年跑赢海外主要REITs市场。2024年C-REITs市场基本全年跑赢海外主要的REITs市场，中证REITs全收益指数年初快速拉涨后持续维持高位。 美国REITs市场及新加坡REITs走势趋近，与美债收益率呈现负相关关系，24年10月以来，强劲的经济数据及美联储官员的鹰派言论使得市场对美联储降息的预期减弱，美债收益率持续上行，使美国REITs市场及新加坡REITs市场整体呈波动下跌态势。 请务必参阅正文之后的重要声明 8 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所 24年末市场总市值为1564亿元，新产品上市带来市值提升。 •截至24年末公募REITs总市值规模达1564亿元，市值规模较23年末增长867亿元，同比增长124.3%。其中24年之前上市的产品市值增加27.5亿元，同比增加3.3%，24年新上市产品年末市值为713亿元，较发行规模增长58亿元，较发行规模增长8.9%。 •截至24年末，交通基础设施、园区基础设施及消费基础设施的市值占据位居前三，分别占年末总市值的35%，17%及14%。 图5： 2023-2024年公募REITs市值占比图 1.2 2 板块走势分化块走势分化 图4：2021-2022年公募REITs市值占比图 请务必参阅正文之后的重要声明 9 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所 保租房及消费基础设施REITs上扬带动产权类REITs上行。 2024年产权类REITs累计上涨18.5%，保租房REITs及消费REITs涨幅居前，分别上涨30.6%及16.4%。 •产业园区：年内基本面仍偏弱，主要是超跌反弹逻辑，年内跑赢板块涨幅的产品有东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、博时津开产园REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT及中金湖北科投REIT。 •仓储物流：年内基本面仍偏弱，稳定性偏强的产品跑赢板块。分别为资产众多，分散性偏强的中金普洛斯REIT及以冷库为底层资产的新产品华安外高桥REIT。 •保租房：年内强势走高，经营稳定性及长久期是推涨的主要原因，走势与长债关联紧密。租金较同类市场化租金折扣率较大的三只产品涨幅较高，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT及红土创新深圳安居REIT。