房地产行业周报(第八周)：关注保租房REITs的配置价值

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 关注保租房 REITs 的配置价值 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 7.43 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 2 月 23 日│中国内地 行业周报（第八周） 保租房 REITs2024 年度综述：稳立潮头，跨越周期 2024 年市场化租金处于寻底进程，但在租金价格优势以及 C 端刚需定位的支撑下，保租房 REITs 依然保持稳定运营，运营超越行业表现，板块走势大幅超越 REITs 指数。2024 年保租房 REITs 价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升，2025 年需关注市场化租金水平的变化，1 月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势趋于稳定，2025 年的板块走势或有望由基本面推动。我们看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 行情回顾 上周沪深 300 指数上涨 1.00%，房地产开发板块下跌 1.58%，恒生指数上涨 3.79%，中华内房股指数 CNY 下跌 1.00%，恒生物业服务及管理指数下跌 1.39%。 重点公司及动态 我们继续优先看好重点城市的地方国资和在核心城市拥有更多资源且运营稳健的房企；同时业绩与现金流稳健的高股息物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1） A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股； 2）港股开发：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产； 3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、中海物业。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 首开股份 600376 CH 15.29 *ST 中迪 000609 CH 13.50 中洲控股 000042 CH 12.06 广宇集团 002133 CH 11.95 派斯林 600215 CH 9.46 济高发展 600807 CH 7.24 空港股份 600463 CH 7.06 万通发展 600246 CH 5.73 南都物业 603506 CH 5.29 卧龙地产 600173 CH 4.30 一周跌幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 世荣兆业 002016 CH (15.41) ST 美谷 000615 CH (8.43) ST 广物 600603 CH (7.96) 天府文旅 000558 CH (7.08) *ST 金科 000656 CH (6.83) 电子城 600658 CH (6.61) 金地集团 600383 CH (5.79) 深振业 A 000006 CH (5.54) 德必集团 300947 CH (4.15) 三六五网 300295 CH (4.01) 资料来源：华泰研究 (2.0)(0.8)0.51.83.002/1402/1602/1802/20(%)房地产开发房地产服务沪深300(2.00) (1.25) (0.50) 0.251.00房地产中介业务园区开发物业管理房地产开发(%)(6.0)(2.3)1.55.39.0通信电子机械设备电力设备与新能源汽车计算机环保综合教育和人力资源医药健康基础化工证券建材钢铁公用事业食品饮料轻工制造房地产服务农林牧渔航天军工银行建筑与工程家用电器交通运输商业贸易有色金属多元金融保险房地产开发石油天然气纺织服装社会服务传媒煤炭(%) 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 2024 年市场化租金处于寻底进程，但在租金价格优势以及 C 端刚需定位的支撑下，保租房REITs 依然保持稳定运营，运营超越行业表现，板块走势大幅超越 REITs 指数。2024 年保租房 REITs 价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升，2025 年需关注市场化租金水平的变化，1 月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势趋于稳定，2025 年的板块走势或有望由基本面推动。我们看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 保租房供应扩容，租赁市场景气度寻底。2024 年住房租赁市场整体处于量增价跌的阶段。供应显著增强，一方面，因房价下行推动个人房源由售转租提升供给（新增供给同比+21%），另一方面保租房在政策支持下持续提升（核心 8 城保租房供给同比+25%）。由于整体高供给叠加保租房租金的价格优势，市场租金整体有所下降。步入 2025 年，市场初现复苏迹象，1 月全国住房租赁指数有所回升（重点 50 城住房租赁指数环比+0.1%）。如果稳增长举措持续发力，我们预计对于保租房 REITs 而言，或将面临更为从容的行业环境。 全年实现同比微增，2025 年或更具稳定性。2024 年保租房 REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金再次取得优于住宅租赁市场表现。2024年的营业收入预测值均超额完成，营收整体同比小幅增长 0.5%；2024Q4 平均单位月租金同比实现 1.5%正增长，优于行业 5.5pct，其中政府主导型项目相对占优；出租率和收缴率均值分别维持在 93%和 97%以上的高位；底层资产剩余平均租期同比显著增长 20%，我们预计将强化后续收入的稳定性。 EBITDA 实现增长，顺利完成 2024 年预测值目标。2024 年全