房地产行业土地市场月度跟踪报告：1月土拍局部升温，光大核心30城宅地成交整体溢价率达16％

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 2 月 23 日 行业研究 1 月土拍局部升温，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率达 16% ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 1 月） 房地产（地产开发） 2025 年 1 月，百城宅地成交建面同比-3.6%，成交楼面均价同比+30.8%。 2025 年 1 月，百城供应住宅类用地建面 1,122 万平，同比-20.3%；成交建面为1,810 万平，同比-3.6%，成交楼面均价为 6,040 元/平方米，单月同比+30.8%。 2025 年 1 月，百城中一线城市宅地供应建面 65 万平，同比-24.5%；成交建面为 82 万平，同比-0.1%；成交楼面均价为 46,006 元/平方米，同比+101.3%。 2025 年 1 月，百城中二线城市宅地供应建面 469 万平，同比-2.1%；成交建面为 488 万平，同比-41.2%；成交楼面均价为 7,006 元/平方米，同比+25%。 2025 年 1 月，百城中三线城市宅地供应建面 588 万平，同比-30.2%；成交建面为 1,240 万平，同比+28.3%；成交楼面均价为 3,012 元/平方米，同比+35.6%。 2025 年 1 月，TOP50 房企新增土储价值同比+47%，新增土储面积同比-13%。 2025 年 1 月，TOP50 房企新增土储价值 1,000 亿元，同比+47.2%，前三名为招商蛇口（126 亿元）、华润置地（124 亿元）、建发房产（92 亿元）；TOP50房企新增土储面积 1,389 万平，同比-13.2%，前三名为印象置业（72 万平）、慧聪置业（61 万平）、平陵资产管理（57 万平）。 2025 年 1 月，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 15.9%，同比+7.9pct。 2025 年 1 月，光大核心 30 城成交宅地 86 宗（单月同比+13.2%），成交宅地总建面 640 万平（单月同比-12.5%），成交宅地总价 775 亿元（单月同比+50.7%），成交楼面均价 12,109 元/平（单月同比+72.1%）。 2025 年 1 月，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 15.9%，单月同比+7.9pct，环比+9.8pct，核心 30 城成交宅地溢价率超过 20%的共 13 宗，占比约 15.1%。1 月份重点城市中杭州土拍市场活跃，多宗土地以高溢价率成交。滨江集团以64,834 元/㎡的楼板价获得杭州拱墅区一地块，溢价率 71.25%；中海地产以29,611 元/㎡的楼板价获得深圳龙岗区一地块，溢价率 70.37%；滨江集团以38,859 元/㎡的楼板价获得杭州萧山区一地块，溢价率 61.91%。 投资建议：回顾 2024 年，房地产行业优化政策密集出台。4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”；5 月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限；9 月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，统一下调按揭首付比例最低至 15%，地方政府“因城施策”差异化调整本地首付比例和按揭利率；10 月提出支持专项债收购存量土地、收购存量商品房用于保障房，通过货币化安置新增 100 万套城中村及危旧房改造；11 月继续优化房地产有关税收政策，12 月中央经济工作会议提出大力实施城市更新；得益于“一揽子政策组合”的精准发力，2024 年四季度房地产市场热度明显提升。展望 2025 年，随着前期政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳”。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，积极参与城中村改造和城市更新，产品美誉度较高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，建议关注中国海外发展、招商蛇口、保利发展、中国金茂、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份；2）消费类商业公募 REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250220 1 月核心 30 城新房成交均价同比+9%，10 城二手房成交均价同比+1.2%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 1 月） 20250123 2024 年百城宅地成交建面累计同比-14%，一线城市楼面均价同比+23% ——土地市场月度跟踪报告（2024 年 12 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况........................................................................................................ 3 1.1 2025 年 1 月百城土地成交建面同比-13.3% ........................................................................................................ 3 1.2 2025 年 1 月百城宅地成交建面同比-3.6% .......................................................................................................... 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ................................................................................................................. 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格........................................................................................................ 8 2.1 1 月百城宅地成交楼面均价同比+31% ...........................................