【另类资产观察】四季度REITs整体业绩变动不大

【另类资产观察】四季度REITs整体业绩变动不大证券研究报告刘璐 投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁 投资咨询资格编号：S1060524070001证券分析师请务必阅读正文后免责条款2025年1月27日2025年第2期总第117期REITs跑赢债券、跑输股票。本期（1.10-1.24,以下同）REITs指数涨跌幅为1.44%，各指数涨跌幅表现:沪深300>可转债>红利股>REITs>债券。易方达华威农贸REIT、中航易商REIT、嘉实物美消费REIT表现最好，涨跌幅分别为30.00%、15.30%、14.53%。权益上涨4.43%，可转债上涨2.38%，监管推动中长期资金进入权益市场。继上期大幅调整之后，本期权益转为普涨，TMT、新兴周期等偏成长、高波动的板块涨幅最高，或因特朗普就职演讲对关税的态度相对温和，推动国内权益风险偏好提升。1月23日，国新办举办“推动中长期资金入市”新闻发布会，出席方包括证监会、财政部、人力资源保障部、央行、金监局等相关负责人。要点包括：1）引导中长期资金入市。力争大型国有保险公司从2025年起每年新增保费的30%用于投资A股；推动第二批保险资金长期股票投资试点，规模不低于1000亿元。2）实施长周期考核机制。国有商业保险、年金、基金等实施三年以上长周期考核，全国社保实施五年以上考核。可转债表现与权益相符，涨幅为权益的54%，各板块可转债表现：TMT（4.38%）＞新兴周期（3.73%）＞传统周期（2.78%）＞消费（2.22%）＞大宗商品（2.03%）＞稳定（1.75%）。本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。REITs四季报发布，整体较三季度变动不大。截至1月25日，REITs四季报已基本披露完毕，共51只REITs发布四季报。24年四季度全市场REITs营业收入同比增速为-5%，与24年三季度持平；剔除新券扰动后的营业收入、可供分配金额完成度分别为92%、95%，分别环比持平、+1个百分点。仅2-4成的个券收入、完成度达标，达标数量占比分别为26%、39%。产权类各板块业绩与上季度差异不大，收入完成度最高的是消费（107%）；经营权类收入改善幅度最大的是交通，营业收入同比增速较24年三季度提升8个百分点，生态环保的收入完成度最高（95%）。初步分析，REITs整体业绩变动不大，产业园、仓储物流正在磨底，收入仍同比下降，但降幅小幅收窄；消费是本季度表现最亮眼的板块之一，与今年以来消费REITs大幅上涨相呼应。展望下期，当前REITs情绪偏强，但REITs与股、债之间的比价优势有所收敛，更建议关注REITs的结构性机会；除业绩较好的消费板块外，周期较敏感的交通板块与稳定板块IRR仍有一定差距，业绩亦有亮点，交通板块业绩突出的个券或有机会。可转债整体仓位维持中性，择券上可略偏积极。下期权益市场有利好因素支撑，一是市场可能继续交易特朗普加征关税的不确定性；二是中长期资金入市的影响或继续发酵；三是沪深300股息率-10Y国债收益率在16年以来最高水平，权益有比价优势。但海外政策反复、关税不确定性交易的波动可能较大，以国内基本面数据为锚点，考虑到一季度是数据空窗期，季度维度我们对可转债整体延续中性仓位的观点。基于，1）120-130元中高平价可转债的转股溢价率低于其他平价区间；2）下期权益有一定利好支撑。可转债择券上可更积极一些，选择高平价+低溢价率策略；对防波动要求更高、风险偏好更低的投资者，则可以继续采取攻守兼备的双低策略。23公募REITs：REITs跑赢债券、跑输股票REITs行情回顾：REITs跑赢债券、跑输股票4 本期（1.10-1.24,以下同）各指数涨跌幅表现:沪深300>可转债>红利股>REITs>债券。本期REITs指数涨跌幅为1.44%。而股指涨跌幅为2.69%，其中红利股涨跌幅为1.71%，债券涨跌幅为-0.05%。 本期各板块REITs涨跌幅:消费基础设施>园区基础设施>保障性租赁住房>交通基础设施>仓储物流>水利设施>能源基础设施>生态环保。资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各REITs板块数据为市值加权平均。REITs跑赢债券消费基础设施板块表现最佳，仓储物流板块表现最弱1.44%-0.05%2.69%1.71%2.38%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%中证REITs(收盘)全收益中债-新综合财富(总值)指数沪深300中证红利全收益中证转债涨跌幅3.27%1.86%2.00%7.01%1.88%-0.10%-2.37%0.80%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保水利设施涨跌幅REITs行情回顾：REITs位于历史52.90%分位数5 本期末REITs位于52.90%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于60.30%、88.00%分位数。 本期REITs周均换手率4.64%，环比上期-0.39个百分点，高于24年以来均值(4.00%)。本期REITs周均成交额为31.17亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于61.30%、39.20%分位数。REITs与股债相关系数REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所REITs周度换手率及成交额REITs位于52.90%分位数注：中证REITs指数历史数据始于21年9月，产权、收益权REITs指数历史数据始于21年6月7508509501,0501,1501,2501,350中证REITs全收益-10%0%10%20%30%40%50%2023-01-242023-04-242023-07-242023-10-242024-01-242024-04-242024-07-242024-10-242025-01-24reits-沪深300reits-中债新综合财富0.60.811.21.41.61.8中证REITs全收益/沪深300中证REITs全收益/中债-新综合财富指数051015202530354005101520252022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-01成交额(亿元，右轴)区间换手率(%)REITs行情回顾:易方达华威农贸、中航易商、嘉实物美表现最好各REITs周涨跌幅及换手率（存量券，未包含本期上市新券） 本期表现最好的3只REITs：存量券当中，嘉实物美消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、华夏大悦城购物中心REIT表现最好，涨跌幅分别为14.53%、10.90%、10.52%；此外，本期新发的易方达华威农贸市场REIT、中航易商仓储物流REIT表现优秀，分别上涨30.00%、15.30%。 本期换手率最高的3只REITs：中金印力消费基础设施REIT、国泰君安临港创新产业