房地产行业2019年三季报综述：业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业 2019 年三季报综述 推荐（维持） 业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增  事件： 3Q2019 房地产板块主营业务收入同比+20.7%，较 2018 年+1.0pct，较 2019H1 -0.3pct；归母净利润同比+10.1%，较 2018 年+7.7pct，较 2019H1-1.9pct。  点评：  3Q19 板块营收快增，业绩持续分化，一二线持续高增，业绩正当释放期 16-18 年销售高增速及房价大涨决定了 18-20 年结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动 3Q19 营收同比+20.7%（较 18 年+1.0pct），结算略有加快，从房企结构来看：二线+32%>一线+22%>三线+9%；同期净利润同比+10.1%（较 18 年+7.7pct），业绩释放加速，但结构分化，从房企结构来看：二线+46%>一线+15%（剔招蛇后为 26%）>三线-28%，其中一二线房企持续远好于三线。考虑到主流房企预收款持续高增、毛利率年内保持稳定、费用率改善预期，综合将保障 19 年业绩稳增。  3Q19 毛利率高位持平、净利率略升，费用率提升、少数股东权益下降 18-19 年行业主要结算 16-17 年的涨价项目，推动 3Q19 毛利率继续处于 34.7%高位，和 18 年持平，从房企结构来看：一线 39%>二线 32%和三线 32%；虽然三项费用率由 18 年的 10.2%提升至 3Q19 的 11.7%，但同期少数股东权益占比由 18 年的 23.0%下降至 3Q19 的 21.0%，三费率提升和少数股东权益下行的对冲推动 3Q19 净利率提升至 9.9%、较 18 年+0.3pct，从房企结构来看：一线12%>二线 11%>三线 7%。值得注意的是，16H2-17H1 地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头 18 年大量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。  3Q19 净负债率略增，一三线加杠杆、二线降杠杆，现金短债比高位略降 19Q3 末，板块资产负债率为 80.0%、较 18 年末+0.6pct；但 19Q3 末预收账款占比总资产为 27.3%，较 18 年末+3.0pct，剔预收款后负债率为 52.7%，并较18 年末-2.4pct，显示预收款增长仍是负债率上升主因；19Q3 净负债率 96.3%、较 18 年末+5.9pct，主要由补库存推动,但其中一三线加杠杆、二线降杠杆；从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求，但融资持续较紧也将迫使拿地趋弱、利于降杠杆；19Q3 现金短债比为 1.19倍，较 18 年略降 0.09 倍，但仍远好于 11 年和 14 年的 0.9 倍；其中一线房企现金短债比 1.55 倍，仍远好于二三线房企的 1.01、1.04 倍。展望全年，市场销售持续超预期以及拿地趋弱，将推动主流房企回款+负债率边际改善。  3Q19 回款增速放缓，预收款锁定率创新高、保障 19-20 年业绩稳定增长 3Q19 板块销售回款同比有所下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由18 年 20.3%下降至 3Q19 的 13.1%，主要源于行业销售增速有所放缓；但考虑到三季度融资再收紧后房企加大推盘力度促回款意愿增强，叠加 8-10 月销售持续超预期，后续销售回款或将有所改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平持续提升，3Q19 高达 153%，较 18 年+22pct；同期预收账款同比由 18 年 28.7%降至 3Q19 的 18.6%，但预收账款锁定率则由 18 年 1.26倍提升至 19Q3 末的 1.59 倍，高预收款锁定将确保 19-20 年业绩稳增。  投资建议：业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增，维持“推荐”评级 3Q19 房地产板块营收和业绩保持快增，预收款锁定率创新高将保障 19-20 年业绩稳定增长，并且主流房企销售持续超预期，龙头集中度继续提升，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2）维持商业地产推荐评级，维持推荐：大悦城，建议关注：中国国贸、金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等。  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 131 3.53 总市值(亿元) 22,006.09 3.54 流通市值(亿元) 19,769.08 4.33 % 1M 6M 12M 绝对表现 3.67 -9.91 13.64 相对表现 0.06 -10.91 -11.68 《房地产行业周报：行业平稳中超预期，一城一策再次呈现，重申行业推荐评级》 2019-10-20 《房地产行业周报：房企 Q3 业绩靓丽，一城一策持续呈现，重申行业推荐评级》 2019-10-27 《2019 年 10 月房企销售点评：销售增速进一步扩大，行业集中度加速提升》 2019-11-01 -10%6%23%39%18/11 19/01 19/03 19/05 19/07 19/092018-11-02～2019-11-01沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 11 月 03 日 23128455/43348/20191104 11:38 房地产行业 2019 年三季报综述 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、3Q19 板块营收快增，业绩稳增、结构分化，其中一二线房企高增、三线房企下降 ............................................... 4 1、3Q19 营收同比+21%、较 18 年加快，从结构来看：二线+32%>一线+22%>三线+9% ....................................... 4 2、3Q19 净利润同比+10%、较 18 年加快，从结构来看：二线+46%>一线+15%>三线-28% .................................. 4 二、3Q